住宅实用率研究教材.pptVIP

层高小于2.20米的夹层不计建筑面积 在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。 夹层 方式：赠送全部面积 复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。 复式 方式：以自然层计算建筑面积 创新方式 赠送方式 实用指数 适用性 创新指数 市场接受度 阳台 赠送一半面积 适用各种产品 露台 赠送全部面积 适用各种产品 入户花园 赠送一半面积 适用各种产品 空中院馆（内庭院） 赠送一半面积 适用各种产品 凸窗 赠送全部面积 适用各种产品 夹层 赠送全部面积 适用投资型产品 复式 赠送部分面积 适用高端产品 阳光房 赠送部分面积 适用大面积公寓 赠送方式小结 成功案例解析——佳兆业可园 说明：两房中难见的户型，面积为68-73平米，赠送面积和舒适性达到极致。 露台赠送 主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。 根据凸窗原理，赠送的衣柜 入户花园 本报告是严格保密的。 住宅实用率研究 住宅实用率研究背景及目的 研究背景： 需求方面的关注： 消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感） 供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。 探寻不同建筑形式产品的实用率特征； 挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征； 基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。 ？ 研究目的： 研究思路 影响住宅实用率的因素 案例分析 针对性研究 解决方案 规律 整合 实用率影响因素分析 实用率的大小取决于公摊面积。 公摊面积由两部分组成： （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。 （2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。 不计入共有建筑面积的范围1、独立使用的地下室、车棚、车库。2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 销售面积=套内建筑面积 +分摊公用建筑面积使用率＝套内使用面积÷商品房销售面积×１００％ 实用率＝套内建筑面积÷商品房销售面积×１００％ 定义回顾 国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。 建筑形式对比 建筑物南北方向比较薄,东西方向比较宽,外形类似一块巨大的板 。 通风,采光 较好，南北通透 天际线设计难以创新 管理维护成本低 建筑密度低 户型格局不宜改造 居住舒适度较高 板楼 板楼 节约土地资源，房价较低 空间结构灵活，宜于改造，结构强度高，抗震性好 塔楼 从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，多为高层结构。 按楼的横切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、椭圆形等。 居住舒适度相对较低 均好性差，居住密度高 ，通风采光不好 冬季保暖性好 分为长走廊式、单元拼合式 板楼分类 拼合板楼（2单元以上） 短板楼（2单元以下） 短板楼（2单元以下） 长板楼 创新形塔楼 T形塔楼 蝶形塔楼( 平面图） 十字形塔楼 蝶形塔楼 创新形塔楼 塔楼分类 圆形塔楼 创新型塔楼平面图 品字形塔楼平面图 塔楼分类 各类形塔楼特点 蝶形塔楼 朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡； 户型不方正，存在斜角； 建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。 方形塔楼 多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。 用地节约，容积率高； 共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。 T形塔楼 户数相对方形、圆形、蝶形较少； 避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正； 共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。 各类形塔楼特点 十字形 户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好； 部分户型朝向、采光较差； 品形 分为单体式和2-3单元拼合式； 多为1梯3户，采光 、通风性较好； 因外墙墙体面积较碟形少，较T形多。 圆形 多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的