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详解营改增后假设开发法中增值税测算  二、开发建设成本 开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。 1.前期工程费 前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。? 表：前期工程可抵扣项目分析表? 项目 可抵扣 不可抵扣 税率 前期工程费 通平费用 前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等 11% 围挡施工费 11% 可行性研究费 6% 市场调研费 6% 设计费 6% 水文地质勘察费 6% 测绘费 6% 行政规费及规划报建费 报批报建费：安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、拆迁管理费、招投标管理费等 向政府部门缴纳的行政规费，一般能够取得行政事业单位收费凭证，无法取得增值税专用发票，这些费用无法进行增值税进项税额抵扣。? 2.建筑安装工程费用 建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可按照表中相应税率进行抵扣即可。?? 表：建安工程可抵扣项目分析表?? 项目 适用税率 可抵扣 不可抵扣 税率 备注 建筑安装工程费 土建工程费 √ 11% 不考虑甲供材情况 安装工程费 √ 11% 装修工程费 √ 11% 样板房/售楼处装修费 √ 11% 工程监理费 √ 6% 此项目也有的在开发间接费用考虑 检验检测费 √ 6% 工程造价咨询费 √ 6%? 土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得11%的进项税额发票，则适用税率为11%。此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为11%处理。 3.基础设施建设费 基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ? 表：基础设施建设费可抵扣项目分析表??? 项目 可抵扣 不可抵扣 税率 基础设施费 供电工程费 √ 11% 给排水工程费 √ 11% 燃气工程费 √ 11% 电视工程费 √ 11% 通讯工程费 √ 11% 通讯线路及设备安装费 √ 11% 小区道路工程费 √ 11% 环卫工程费 √ 11% 绿化工程费 √ 11% 其他费用 √ 11%? 4.公共配套设施建设费 游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。? 表：公共配套建设费可抵扣项目分析表???? 项目 可抵扣 不可抵扣 税率 配套设施费 居委会 √ 11% 物业管理用房 √ 11% 幼儿园 √ 11% 警务室 √ 11% 活动用房 √ 11% 会所 √ 11% 自行车棚 √ 11% 露天停车场 √ 11% 水塔 √ 11% 文化游乐设施 √ 11% 人防工程 * 　* 11%，如为缴纳易地建设费，则不能抵扣? 说明：根据各地开发项目实际情况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。如果进行人防工程建设，该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。如采用缴纳人防异地建设费，则该费用不能在进项税额中抵扣。 5.管理费用及销售费用 包括为管理和组织房地产业开发经营活动所发生的各种费用管理费用和开发建设销售的市场营销、广告宣传费和代理佣金等销售费用。此部分费用项目最为复杂，发生内容众多，适用税率也难以区分。具体如下：? 表：期间费用可抵扣项目分析表1????? 项目 可抵扣 不可抵扣 期间费用 管理费用 劳务费、咨询顾问费、广告费和业务宣传费、佣金、办公费、通讯、车辆维护、水电气暖、会议费和专业咨询服务费用等 职工薪酬、业务招待费、资产折旧摊销费、盘亏及毁损损失、董事会费、除住宿费中差旅费等 销售费用 表：期间费用可抵扣项目分析表2? 序号 项目 能否 抵扣 税率 备注 1 办公费 √ 17% 2 差旅费 √ 6% 仅限住 宿费 3 通讯费 √ 6%\11% 4 车辆费用 √ 6%\11%\17% 5 水电气暖 √ 17%\13% 6 会议费