课件：营改增全面试点后个人转让房地产涉税分析.pptVIP

??1、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。 四、土地增值税及印花税 ?个人转让非住房（商铺、写字楼、车库、土地），应依法缴纳土地增值税和印花税，?2、个人转让非住房土地增值税计算方法：转让价格低于扣除项目的，不征土地增值税，转让价格高于扣除项目的，按照土地增值税的税率据实计算。 土地增值税计税依据确定问题：《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税﹝2016﹞43 号 一是收入确定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税的收入。 ? 二是扣除项目确定，《土地增值税暂行条例》等规定的扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税扣除项目；不允许在增值税销项税额中计算抵扣的，可以计入土地增值税扣除项目。但对非正常损失等对应的增值税进项税额，土地增值税不允许计入扣除项目。 对个人销售或购买住房（个人赠与、受赠住房视同销售、购买住房）暂免征收印花税。个人出售非住房，按产权转让书据贴花，税率为万分之五。 。计算公式： 印花税＝合同所载金额×0.05%。 印花税 印花税计税依据问题《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税﹝2016﹞43 号 这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。 受让方缴纳地方税费的征免税规定及各税种计算方法 受让方 受让方缴纳地方税费的征免税规定一、住房契税政策最新规定财税[2016]23号 （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 （2）、契税特殊优惠政策①《中华人民共和国契税暂行条例》因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。②（《财税〔2011〕32号》文件规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 ③个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。（依据：财税〔2012〕82号） ④对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。 ????非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。（国税函〔2004〕1036号） 契税计税依据：《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税﹝2016﹞43 号) 房屋：买方取得增值税发票，在计征契税时，从成交价格中扣除增值税发票上注明的增值税额，作为计税依据。免征增值税的，发票上没有增值税额，则不予扣除。还有一种情形是，对于一并征收买卖双方相关税收后，再代开增值税发票的情形，税务机关需要先依照相关规定，计算纳税人应当缴纳的增值税额，在含税的成交价格中进行扣减，确定计税依据。 关于土地权属转移契税。 考虑到现行政策下土地出让不征收增值税，也没有增值税发票，纳税人所持票据是财政部门开具的收据，契税的计税依据就是土地出让价款，不存在扣减增值税的问题。 ?二、印花税 对个人销售或购买住房（个人赠与、受赠住房视同销售、购买住房）暂免征收印花税。非住房印花税计算公式：印花税＝合同所载金额×0.05%。 ????? 电话交流QQ：2503688635 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 * 可编辑 可编辑 个人转让房地产涉税政策培训课程 授课老师：莫友建 ? 个人转让房地产