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习题4 6、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。 7、为评估上海某区一套住宅房地产于2004年3月的价格，在选取可比实例中有一可比实例成交于2003年12月，成交价格为8800元/平方米。2003年8月～2004年3月的中房上海住宅指数如下： 月份 2003.8 2003.9 2003.10 2003.11 2003.12 2004.1 2004.2 2004.3 指数 1013 1038 1058 1102 1123 1128 1145 1162 第四章 市场比较法 * 习题5 ? 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m2 USD1000/ m2 RMB8800元/ m2 成交日期 2004年1月31日 2004年4月30日 2004年7月31日 交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素 -3% +2% +1% 假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。 第四章 市场比较法 * 第四章 市场比较法 习题5 * 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 商服繁华度 100 98 100 102 交通通达度 100 102 99 97 环境景观 100 105 95 100 建筑物成新 100 97 103 101 朝向 100 95 105 100 层次 100 105 97 98 状况分值合计 100 102 99 98 第四章 市场比较法 习题5 * 实例A 实例B 实例C 交易价格 情况修正 日期修正 商服繁华度 100/98 100/100 100/102 交通通达度 100/102 100/99 100/97 环境景观 100/105 100/95 100/100 建筑物成新 100/97 100/103 100/101 朝向 100/95 100/105 100/100 层次 100/105 100/97 100/98 比准价格 第四章 市场比较法 习题5 * 例4-7： 需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。 第四章 市场比较法 * 三、区域因素与个别因素修正 （一）修正的内容 1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划…… 2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限…… 第四章 市场比较法 * （二）修正的目的 使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格 （三）修正的方法 区域因素修正的公式： 对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数 ? 个别因素修正的公式： 对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数 第四章 市场比较法 三、区域因素与个别因素修正 * 1、直接比较法 区域因素与个别因素直接比较分值表 因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 区域因素 商服繁华度 100 ? ? ? 交通通达性 100 ? ? ? 环境景观 100 ? ? ? …… 100 ? ? ? 小计 100 ? ? ? 个别因素 建筑物结构 100 ? ? ? 建筑物成新 100 ? ? ? 临街状况 100 ? ? ? …… 100 ? ? ? 小计 100 ? ? ? 第四章 市场比较法 * 区域因素修正具体修正公式： 个别因素修正具体修正公式： 第四章 市场比较法 * 例 题 4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待