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中国房地产行业投融资与并购现状分析 【关 键 词】房地产,投融资,并购现状 【报告来源】中国行业研究报告网整理 【报告内容】 一、金融与房地产结合发展模式产融结合是产业资本发展到一定程度，寻求经营多元化、资本虚拟化，从而提升资本运营档次的一种趋势，是产业资本与金融资本间的资本联系、信贷联系和资产证券化（股票、债券、抵押贷款或实物资产的证券化），以及由此产生的人力资本结合、信息共享等的总和；是产业部门与金融部门通过一定的经济途径和方式、以经济利益为轴心、实现有机结合的一种制度安排。产业资本与金融资本的融合是现代市场经济中非常普遍，并且极为重要的经济现象，是现代企业集团多元化经营的重要特征之一，也是实体经济与虚拟经济结合的重要内容之一。产融结合作为一种经济机制或制度安排，它的主要内容包括企业的资本结构和治理结构以及金融组织结构和融资方式等等。 无论是基于理论分析，还是基于经验判断，未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。房地产行业中的产融结合无论对房地产行业健康发展，还是对房地产金融的稳健运行都具有十分重要的意义。首先，房地产业产融结合对金融业发展具有支持作用。房地产业产融结合对金融业的支持作用主要表现在调整银行信贷资产结构，改善资产质量等方面。个人住房消费贷款是银行质量较高、效益较好的信贷品种之一。从国外商业银行发展来看，商业银行信贷业务的重点通常放在流动性较强的中短期企业贷款上。但随着金融市场竞争的日益加剧，商业银行的业务逐步向包括个人住房贷款在内的非传统业务领域延伸，并逐步成为住房金融市场上的主要资金提供者。个人住房贷款使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产结构，向短、中、长期贷款共同发展的方向转移，使资产结构趋于合理。同时，个人住房贷款以资产质量优良、效益良好成为各家银行竞争焦点，个人住房贷款占商业银行总资产的比重通常在20%左右，有的甚至更高。 其次，房地产业产融结合能够有力促进房地产业的可持续发展。房地产业的繁荣与发展离不开金融业的融资支持，而房地产市场是金融业借贷资本的最大出路。与其他行业一样，房地产业也具有生产、交换、消费等过程。贯穿这个过程的资本运动，客观上需要银行这样的金融机构为其提供资本融通服务。房地产业又具有与其他行业不同的特点，包括生产周期长、资本占用量大、地域性强等特点。因此，房地产业对金融的依赖性要强于其他行业。另一方面，房地产业的发展也推动了金融业的发展。很多国家的金融机构都把投资房地产作为提高经济效益、减少投资风险和增强信贷能力的重要手段。产业投资的增长，需要金融资本的相应增长，这是资本结合的一个重要特征。房地产业产融结合增加了房地产开发资金投入，支持了房地产商品供应的增加，增加了房地产消费基金信贷，带动了房地产有效需求的增加。 二、房地产投资情况分析2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比2009年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。三、外资进入房地产市场的特征外资主要进入热点城市，总量上比例不高，但影响巨大。近几年来，全国房地产开发资金来源总量中，外资所占比例一直徘徊在1.5%左右，基本呈比较稳定态势。但从2004年以来，外资进入中国房地产市场的途径从投资建设转向市场购买，特别是在一些房价上涨较快的热点城市比较明显。但这部分资金量并没有在资金来源中统计，因此，因外资进入市场的途径和方式很多，有些是委托国内投资、理财机构完成的，所以，究竞有多少外资很难统计。 如果按2004年全国商品房销售额10375.7亿元来测算，则只占2%。外资在热点城市的比例，如上海是外资炒作比较集中的地区，上海境外资金占全部购房资金的比例从