2011年山东烟台项目房地产市场调研报告183p.doc

PAGE PAGE 5 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 前　言 3 一、调研目的 3 二、调研范围及方法 4 调研分析 5 第一章 宏观环境 5 （一）烟台市概况 5 （二）经济运行情况 12 （三）城市规划概况 17 第二章 房地产市场分析 21 （一）2011年1-7月全国房地产运行状况 21 （二）房地产调控政策及相关政策的影响 28 （三）2011年烟台市房地产市场运行状况 33 （四）烟台房地产市场综述 45 第三章 地块分析 46 （一）地块概况 46 （二）项目SWOT分析 48 第四章 烟台商业市场分析 51 （一）商业背景状况 51 （二）区域商业市场现状 51 （三）各商业业态概况 61 （四）专业市场现状分析 67 （五）特色商业街现状分析 72 （六）典型商业个案分析 74 （七）项目商业价值判断 78 第五章 住宅业主问卷调研 80 （一）受访者基本资料 80 （二）受访者置业特征 81 （三）价格敏感度及付款方式 88 （四）信息渠道 90 （五）消费者问卷调查结论 90 第六章 商铺业主问卷调研 92 （一）基本资料 92 （二）市场预期与商铺经营要求 92 （三）价格敏感因素 97 （四）信息渠道 98 （五）商铺问卷调查结论 99 第七章 竞争楼盘分析 100 （一）竞争楼盘分析依据 100 （二）竞争楼盘个案分析 100 （三）市调楼盘总结 158 附：关于东海岸项目的商业体量分析研究专题报告……………161 前 　言 在接受开发商委托之后，我们从深入的市场调研着手，以科学的研究方法以及顾问公司的专业地产分析，客观、系统地收集、整理、研究、分析烟台市有关数据资料，将其转化为决策所需信息，全面深入了解和掌握烟台市宏观经济及房地产市场，以确保在项目开发过程中及时作出准确的定位。 我们认为全面准确地把握市场是策划工作的基础，也是我们与开发商精诚合作的重要前提和保证，因此特拟定本报告，旨在通过全方位详尽的市调和分析研究为下一步策划建议提供可靠的决策论证依据。 一、调研目的 目的一：把握烟台市宏观经济对房地产市场的影响。 通过深入的分析，全面把握烟台市房地产市场宏观环境及其对房地产市场的影响，分析本项目面临的市场机遇及威胁。 目的二：分析并预测烟台市房地产市场走向。 通过多渠道的市场调研，全面分析及预测烟台市房地产市场整体现状及走向。 目的三：分析烟台市目前住宅市场，为项目定位提供依据。 通过深入的实地调查，全面分析烟台市住宅市场同性质楼盘的整体现状及发展趋势。 目的四：分析项目主要竞争对手，寻求项目开发机会。 通过实地调查，对本项目的主要竞争对手进行深入研究，分析其优势、劣势、成功或失败原因，为项目提供借鉴并寻找市场的差异点。 目的五：挖掘项目优劣势。 透过对项目所处区位、项目地块的调研，挖掘项目的优劣势。结合竞争对手分析，找出项目的特质，从而发掘项目的相对优势，以制定鲜明的策划路向。 目的六：把握目标客户群的消费心理。 了解掌握目标客户群体的组成特征、地域分布以及心理偏好等各方面共性，为制定项目的销售策略以及营销推广策略提供市场依据。 目的七：把握烟台商业发展的基本特征。 了解和把握烟台商业发展的基本特征，分析商业成功的特点及因素，为本项目商业定位提供参考借鉴。 二、调研范围及方法 烟台市宏观经济背景调研——媒体、年鉴资料、网上收集各类年报数据、政府部门走访 烟台市在售中高档楼盘调研——实地踏勘 烟台市商业状况调研——实地踏勘 烟台市消费群消费行为调研——问卷法 项目地块调研——实地踏勘 调 研 分 析 第一章 宏观环境 （一）烟台市概况 1、城市概况 烟台市是一个有着悠久历史和文化的城市。公元1398年为了加强海防，明朝政府在此设奇山守御所，这是烟台最早的城市雏形；在北山修筑烽火台，又称“狼烟台”，烟台由此而得名。近代，烟台成为山东省首个对外开放的通商口岸，1984年国务院确定的中国首批沿海开放城市、是环渤海湾经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城、中国特大城市、山东半岛城市群中心城市、中国最佳魅力城、联合国人居奖获得城市，2011年烟台市又在申请全国文明城市。 烟台是中国北方著名的水果产地。栖霞苹果、烟台大樱桃、张裕葡萄酒等声名远播。 烟台是一个海滨城市，全市海岸线长达909.3 2、区位 烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都