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莱钢建设置业滨州项目 2012年度营销策略方案 2012.03.20 1 纲要 1、滨州楼市现状与竞争 2、中海城项目自身情况 3、中海城营销与推广策略方案 4、中海城2012年度目标销售计划 5、新高都项目运作思路 6、近期急需解决的问题 2 滨州楼市现状与竞争 3 滨州楼市现状 与竞争  （一）滨州城市经济发展与规划 （二）滨州房地产市场分析 （三）中海城所处竞争区域分析 （四）主要竞争项目状况 4 （一）滨州城市经济发展与规划 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0  1、城市经济发展 GDP总量发展 单位：亿元人民币 1 7 8 0 1 5 6 0 1 3 5 0 1 2 3 0 1 0 3 0 8 2 9 6 6 7 5 1 9 4 3 0 . 6 3 0 6 . 5 3 4 0 . 6 0 1 年 0 2 年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 1 0 年 1 1 年  GDP增长速度 30. 0% 2 6 . 4 0 % 2 8 . 5 0 % 25. 0% 2 4 . 3 0 %2 4 . 2 0 % 2 0 . 5 0 % 1 9 . 4 0 % 20. 0% 1 5 . 6 0 % 15. 0% 1 4 . 1 0 % 1 3 . 1 0 % 9 . 8 0 % 10. 0% 1 1 . 1 0 % 5. 0% 0. 0% 0 1年 0 2年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 1 0年 1 1年 说明：最近10年，滨州市GDP增长迅速，保持了18.82%的年增长率，经济总体发展形势向好。 5 （一）滨州城市经济与规划 1、城市经济发展 城镇人均国民收入发展 单位：元人民币  城镇人均可支配收入增长速度 25000 2 2 5 4 0  20.0% 18.0%  1 8 % 1 9 6 8 6 20000 1 7 5 0 0 15000 1 5 9 6 0 1 3 8 8 8 1 1 7 2 6 10000 1 0 2 8 6 9 0 0 8 6 9 0 1 7 3 7 3 8 0 9 3 5000 0 0 1 年 0 2 年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 1 0 年 1 1 年  16 .0% 1 5 % 14.0% 1 4 % 1 4 % 1 4 % 1 3 % 12.0% 1 1 % 1 1 % 10.0% 9 . 5 0 % 1 0 % 1 0 % 8.0% 0% 0% 0% 0.0% 0 1年 0 2年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 1 0年 1 1年 说明：最近10年，滨州城镇居民可支配收入增长迅速，保持了12.54%的年增长率，购买力进一步增强，人民生活进一步改善。 6 （一）滨州城市经济与规划 2、城市人口 ?滨州市户籍人口366 .15万人，其中滨城区总人口只有63万，人口增长以自然 增长为主，人口总量变化不明显。 ?滨州市外来流动人口呈现缓慢上升趋势。随着国家“黄、蓝大开发战略”的 实施，包括魏桥铝业在内的大企业选址滨州开发区，人口集聚效应和带动效应 逐渐显现，购房需求未来将逐步增加。 ?滨州中高端客户数量相对较少，市场产品对中高端客户吸纳能力不足，部分 潜在客户外流济南、青岛、淄博等大城市，因此对中高端物业需求有限。 7 （一）滨州城市经济与规划 3、城市规划 滨州依据市场资源优势和产业前景，在东、西、南、北、中五个方位重点发展大型专业市场、高档住宅、休闲观光、物流配送、商务金融，形成五个功能区。 区 重点发展 区块范围 发展方向 块 定位 培植发展商务金融区。逐步提升现有渤海国际、中央公园、银座 以渤海七路为中 商城、潍坊中百、大润发、王府井商贸城等一批旗舰店的规模档 轴线，西起渤海 次；逐年培植年营业收入过亿元商贸企业5家，争创“省级服务 中 中心商务 十路东至渤海五 名牌”2个；大力提升金融服务业，在东营商业银行、恒丰银行 部 区 路，南起黄河一 成功入驻的基础上，推动齐商银行、招商银行落户开业，完成农 路，北至黄河十 信社改革任务，组建区农村商业银行，逐年引进股份制银行1家， 路 发展典当、担保等金融机构9家，进一步提升渤海七路中心商业 街的招商聚商能力。 以市西、彭李办 打造高档住宅生活区。推进阳光政务小区、绿都花园、德坤华府、 事处为主体，西 安康花园、御景苑等房地产项目建设；完成张八棍、亚药刘、棒 西 高档住宅 起渤海十八路东 槌孙等旧村改造项目，引进富尔玛、家乐福、沃尔玛、银座等大 部 生活区 至渤海十路，南 型超市商场，招商建设以生活资料为主的市西物流园区，打造黄 起长江三路北至 河三角