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中诚信国际行业评论 中诚信国际 行业展望 房地产住宅开发行业 2018 年 4 月 中国房地产住宅开发行业展望，2018 年 4 月 目录 在坚持住宅居住属性的政策基调下，未来严监管的政策环境或将 延续，后续商品房销售增长面临压力；租售并举的长效机制正逐 要点 1 步建立，主流房企纷纷布局长租公寓市场；融资渠道的收紧和公 影响评级的主要趋势 2 开债务面临到期高峰将对房企再融资能力形成考验，企业间信用 结论 14 风险分化局面将延续。 联络人 作者 企业融资评级二部 陈言一 010310 yychen@ 白茹 010567 rbai@ 王超凡 010695 chfwang@ 其他联络人 企业融资评级二部 总经理 王雅方 010561 yfwang@ 公司执行副总裁 任伟红 010whren@  中国房地产住宅开发行业展望为稳定。该展望反映了中诚信国际对该行业未来 12-18 个月基本信用状况的预测。 要点 2017年，全国已有超过60个城市出台不同程度的调控政策，因城施策和分类调控已成为主流，通过居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资端等多方面显著加强对市场的调控。在坚持住房居住属性的政策基调下，未来严监管的政策环境或将延续，商品房销售增长面临压力。 随着调控措施的不断加码，2017年一线城市销售额同比发生下降，二线城市销售额增速明显回落，而受益于热点市场的溢出效应以及棚改货币化安置等去库存政策，三、四线城市在2017年保持了较好的销售态势。供给方面，一、二线城市住宅供给虽有所增长，但仍持续小于需求，城市供需关系仍较为紧张，三、四线城市受益于销售热度的明显提升，库存持续去化，但整体库存去化仍存在一定压力。 2017年以来，长租公寓市场得到了政府从土地、金融、政策等方面的大力支持，长租公寓市场进入规模发展的新阶段，主流房企纷纷加大对长租公寓市场的布局，重资产运营模式下，房企积极探索资产证券化的方式以减少资金占用，后续REITs等金融工具制度上的突破是行业发展的关键。此外，考虑到住宅开发市场增量空间有限以及后续政策的不确定性，部分主流房企开始加大对商业地产、物流地产、特色小镇、物业管理等房地产相关产业链的延伸力度，以分散住宅开发业务的经营风险。 受严厉调控政策的影响，2017年前三季度房企销售回款增速不断回落，同时房企补货需求仍旺盛，财务杠杆上升明显，偿债指标有所弱化，融资渠道的收紧和公开债务面临到期高峰将对企业再融资能力形成考验；在政策调控以及竞争加剧的大环境下，行业集中度加速提升，在销售规模、开发运营、区域布局等方面具备优势的企业能更好地抵御市场波动以及再融资风险，企业间信用风险分化日益明显。 穆迪投资者服务公司成员 - 1 -特别评论-中国房地产行业展望，2018 年 4 月 中诚信国际行业评论 影响评级的主要趋势 2017 年，全国已有超过 60 个城市出台不同程度的调控政策，调控内容不断细化，因城施策和分类调控已成为主流，在坚持住房居住属性的政策基调下，未来严监管的政策环境或将延续，同时租售并举长效机制或将影响未来房地产市场供需格局。 2015 年及 2016 年 1~9 月，房地产整体政策环境保持宽松，居民的房地产配置需求较为强烈， 一线城市及热点二线城市销售呈现量价齐升的态势，在资产价格快速增长、投机需求不断上 扬的大背景下，2016 年 9 月底一线及热点二线城市集中出台多项楼市调控政策（以下简称 “9.30 政策”），主要通过提高购房门槛，以达到抑制房价增长、打击投机需求和保护刚需置业人群的目的，一线城市购房门槛回升至 2015 年 3 月以前的状态，还有数十个城市出台限购、限贷政策，旨在针对非本市户籍居民家庭及拥有 1 套以上住房的本市户籍居民家庭提高购房门槛。但首轮调控后，部分热点二线城市市场热度依然不减，为引导房价理性回归，2017 年 月以来房地产市场调控进一步加码升级（以下简称“3.17 政策”）。继一线城市出台调控升级政策以来，围绕着一线城市及核心城市群开启了新一轮调控政策，2017 年末，全国已有超过 60 个城市出台不同程度的调控政策，主要集中在京津冀、长三角和珠三角等城市群。从主要调控方向上看，包括居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资端、长效机制等。 居民购买端限制措施主要包括限制购买套数、降低二套房认定标准、提升贷款首付比例及房贷利率、设定新房再转让期限、商办限改/限售等，各个城市会根据当地市场的情况组合使用，以购买端限制最为严厉的北京为例，北京市户籍家庭限购 2 套，本市户籍单身人士限购 1 套，非本市户籍限购 1 套且需连续 5 年社保记录，二套房的认定标准提升