宁波别墅类市场分析.docxVIP

录 目 PART1/宁波别墅类市场分析? PART2/项目基地状况分析? PART3/产品策划思路? PART4/营销策划思路? PART5/项目形象稿? PART6/选择宁波中原的理由? PART7/项目操作团队介绍? 案2000最有价值房产策划 Part1１／宁波别墅市类场市分场析分析 宁波别墅产品今世(2005－2006年) 目前（05~06年）宁波别墅市场格局： 近年来随着宁波经济的发展和城市加速扩张的步伐，别墅的开发已形 成城市别墅、近郊别墅和远郊别墅三大板块，产品线丰富，各种档次、形 态、风格的产品均有出现，竞争相当激烈。 案2000最有价值房产策划 宁波别墅产品今世(2005－2006年) 目前（05~06年）宁波别墅市场格局： 城市别墅 近郊别墅 远郊别墅 城市别墅群 混合型社区内 别墅 典 东湖观邸 钱湖比华利 型 日湖花园 个 江南一品 格兰春天 紫汀花园 案 日湖琴云 最有价值房产策划2000案 个案研究／江南一品 楼盘位置：科技园区江南路以南，院士路以西开盘日期：预计2006年10月 占地面积为22.14万平方米（总），总建筑面积38.3万平方米，一期别墅占地面积12经济参数 万。绿化率35%。别墅容积率0.72。一期南区独幢、六合院、联排、叠加别墅，共 387户左右，其中独幢38户、庭院别墅24户。二期北区包括高层住宅、写字楼、商业街。 合作团队  投资商/开发商——宁波兴普房地产开发有限公司规划建筑设计——澳大利亚（墨尔本）柏涛公司 东邻金家河西岸，接20多万平方米的河岸公园，北部规划高层，南面以联排为主的 整体规划 别墅群，东面临河规划独栋别墅。引金家河水入社区，形成15个有机的环岛型区块，社区水域面积占到2.3万方。 人车分流，除独幢外，车辆均直接进入半地下车库，直接入户。 联排主力面积230-260平方米，6合院主力面积220平方米，独幢400-420平方米，叠户 型 加别墅200-220平方米，赠送2.8米高的半地下多功能层。独幢、联排、合院别墅户户双车位。叠 拼别墅户户入户庭园和入户花园，独立入户上楼梯，配置双开门电梯。联 排别墅面宽超过7米，前庭、后院、中庭设计。合院别墅共享120平米的围合庭院。建筑风格 中式庭院，其余为新古典主义风格 内部配套 北部高层区有商业街，5000平方米的会所，网球场，室内恒温泳池，室外泳池，东侧院士公园。 价 格 预计单价达12000元/平方米，联排总价200-300万。 最有价值房产策划2000案 返回 项目综合评价 优势 ?处科技园区，南临东部新城，距离市中心三江口十余分钟车程，是宁波首 个提出的 “城市纯别墅群”项目。并且目前周边配套相对成熟。 ?项目东侧为天然的金家河水系，还有20多万平方米的院士公园。 ?卖点众多：引入水系做文章，基本做到景观的均好性。产品设计上：2.8 米的半地上功能空间赠送，联排中庭设计，叠加的电梯设计等。 劣势 ?总价和单价较高。预计单价超过10000元/平方米，总价超过东湖观邸同类别墅50万左右。 销售或预订情况 ?该项目一期预计将在今年下半年开盘，由于项目前期对市场进行深入的剖析和理解，在项目定位期间曾进行大量的客户走访，项目在产品定位上有意延长其产品线，以多种风格别墅熔于一炉的“杂居”策略吸引最大范围的客户关注和认同，且推广亦进行的有声有色。据悉，目前客户前期预定数已远超过一期即将公开的房源数。有理由相信该盘在今年的销售将十分火暴。主要原因：公司高层深厚的本地关系，高端客户资源广泛。 最有价值房产策划2000案 返回 个案研究／日湖花园别墅 楼盘位置：人民路以东，环城北路以南，西靠日湖开盘日期：2006年7月 日湖花园占地面积为5万平方米（总），总建筑面积13.26万平方米。其中经济参数 公寓部分建筑面积6.97万方，共485户。别墅部分建筑面积5798平方米。 别墅共8幢，均为独立别墅。社区北面规划一幢28层高的写字楼。 投资商/开发商——宁波银亿海港房地产开发有限公司规划建筑设计——美国TONTSEN建筑设计事务所 合作团队 加拿大GA城市规划与景观公司 物业管理——美国豪森国际酒店管理集团（物业顾问） ——银亿物业开豪酒店管理公司（物业管理） 项目西临日湖，整体规划以各楼栋拥有最佳观湖视野为设计方向。高层部整体规划 分在阳台设置，转角客厅设置方面都充分照顾户型对于湖面景观的采集。 而项目中别墅部分更是依湖而建，仅8栋独立别墅，单幢面积在650~790平方米（连地下室）。 户型 未有资料。 建筑风格 新古典主义风格 内部配套 内部商业休闲广场。 价格 单价在25000元/平方米以上。 最有价值房产策划2000案 返回 最有价值房产策划2000案 返回 项目综合评价 优势 ?位处市中心。江北老外