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浅谈多功能楼面积的测算 摘要：随着房地产市场快速发展和不断规范，房屋的形式 和体量越发复杂，功能越发综合，公共面积和分摊问题则复 杂且敏感，这就对房产测绘的要求越来越高，给测绘工作带 来了极大的困难和挑战。本文针对多功能楼房面积的测算进 行分析、探讨。 关键词：多功能；公共面积；分摊； 中图分类号：C35文献标识码：A 0引言 随着城市建设快速发展，房地产市场不断壮大，房屋的 形式和体量越发复杂，功能越发综合，公共面积和分摊问题 则复杂且敏感，给测绘工作带来了极大的困难和挑战。房产 测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不 够完善。特别是一些中小城市，由于受各方面条件所限，房 产测绘工作人员只能依靠自己对相关规范的理解来操作。使 房产测绘单位和从业人员处于不确定的环境中，给房产测绘 带来一定的风险。针对上述问题，笔者认为生产单位除了通 过人员培训，加强作业人员对国家相关法律法规及面积计算 规则的理解，提高职业素质和职业道德外，还需加强生产管 理制度建设，特别要加强测绘数据生产过程中的质量管理和 质量控制和工作程序；同时提升面积测算系统功能，在内业 的数据处理上，通过增加面积公式生成和分摊方式的明细， 提高面积分摊计算的透明度，增加测算软件自身的检查功 能，提高成果质量。 1制定适用于本地的实施细则或作业规范，完善动态更 新机制 有了统一的实施细则，就有了统一的标准。从业人员只 有用同一把“尺子”去度量各种多功能楼，以不变应万变才 不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位 不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测 绘适应不断变化的建筑市场和不断更新的建筑形式的有力 武器。对于出现的新情况，从业人员必须如实上报，绝不能 一个人说了算。房产测绘单位要及时研究，提出解决方案， 不断更新作业规范，统一业务口径，为工作人员提供指南。 2注重测绘结果的实效性，及公共部分面积的使用关系 的界定 多功能楼测绘面积的结果可分竣工前预测建筑面积和 竣工后实测建筑面积，这两者之间的差异是房屋纠纷及投诉 而产生的原因。测绘报告有时效性的，特别是预测报告中有 许多不确定因素，所以出具预测面积和实测面积报告时，要 明确此报告出具的时间及测绘依据并书面表迗于报告书中。 公摊面积分布及使用情况，建筑面积明细表，及相关内容为 报告附件。另公摊面积分布及使用情况由测绘单位只凭图纸 来界定也不够稳妥，必须要由设计单位，建设单位，施工单 位联合出具说明。预测先依据说明及图纸，施测时测绘单位 再以委托单位提供的图纸及说明依据现场实测确定预测时 多功能楼的公共面积及分摊情况是否公正。这样就大大减少 消费者与开发商之间在建筑面积方面的纠纷。同时为进行房 屋登记提供了有效的面积依据。 3严格执行“二级检查、一级验收”制度 作业组自检，主要检查内容有：多功能楼分摊方法计算 结果的合理性、正确性；成果内容的完整性、准确性等。专 职质检员检查，主要检查内容除为图形绘制、多功能楼分摊 计算等正常检查外，还需对照该项目的委托书、建设工程规 划许可证、土地证等内容进行必要的相关性检查。发现差错， 及时督促作业员进行改正，对内业检查无法确定错误原因的 必须进行野外复测。修正后，重新进行质量检查，并做好质 量检查记录。质检员将检查合格的资料提交技术负责人进行 审核。技术负责人审核，主要检查内容有：资料是否齐全， 作业方法是否合理，成果格式是否符合登记要求及一些相关 性检查等。如果再发现问题，应指示质量检查员督促作业员 及时改正，同时对该项目的质量给予评分和等级评分，最后 由分管领导抽检。 4采用工作流技术实现生产过程控制 为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为更 好地进行过程控制，软件采用流程化管理，岗位职责进行角 色权限设置、账号密码登陆，保证各项业务操作都在系统的 监控之下，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间、机器 号，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。 5提升系统功能，自动实现公式生成、面积检核和分摊 检查 为了使房产面积分摊计算过程更透明，令普通消费者都 能看懂，测绘系统通过对实体几何图形的状况分析，自动生 成图形实体面积公式。将所有功能区面积公式计算值累计和 幢面积公式计算值进行自动比对，能够自动发现重复提取实 体、漏提取实体、楼层设置错误等问题，同时利用公式的计 算所得面积与通过面积分摊时除自动对分摊关心进行检查， 保证所有实体均被指定到相应的功能区或共用区中，还结合 多种方式进行对比；参加分摊非公用实体面积与分摊之后的 套用面积进行对比，两者不同说明有有部分户室没有参加分 摊；参加分摊公用实体面积与户室分摊得到的面积相比较， 若不同说明有公用部分没有被分摊；分摊前所有实体面积总 和与分摊后房屋建筑面积的总和进行对比，若不相