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昆明城市住宅空间与价值分布的环境偏好 ——基于安居客房网大数据的研究 简海云，申俊霞，李迎彬 摘要：自我国进入住房商品化时代以来，城市住宅价值在逐步升高的同时也开始成为城市用地空间经济价 值的重要表征，城市不同地区的交通可达性、公共服务设施配套水平和自然环境质量等的差别投射到空间 中，造成土地价值的差异，并进一步通过住宅价值传导展现出来。而像昆明这样的旅游城市，其住宅价值 空间分布规律也具有自身鲜明的环境偏好特征。研究以昆明市房价大数据为基础，分析不同房价价值区段 在昆明市主城区、呈贡新区和都市区范围内的空间分布特征和规律，以期验证昆明市居住空间与价值分布 的EOD （Environment-Oriented Development）模式的存在，为昆明市住房建设、城市更新、环境品质提 升、服务设施配套等一系列规划建设活动提供决策依据。 关键词：EOD模式，居住空间，大数据，昆明 1 研究背景 房价作为城市土地价值的直观反映，其分布与变化规律受到土地使用空间分布与价值变 化规律的显著影响。对城市土地使用的空间分布与价值变化的经济学研究，以西方地租理论 为主要代表。威廉 ·配第的古典地租理论认为地价是由土地获得的地租资本化后所得出（即 绝对地租），这一理论奠定了地租理论的基础；亚当·斯密在这一理论的基础上将对地租的 研究由农业用地扩充到非农业用地上，推动了城市地租的研究发展；詹姆斯 ·安德森继亚 当·斯密后创立了级差地租理论；马克思在其基础上将级差地租分为因土地肥力和位置不同 而产生的级差地租I和因投资的生产率不同而产生的级差地租Ⅱ。现代西方地租理论延续了 古典地租理论的基本假设，并就19世纪后期世界范围内城市化进程的推进中产生的城市土 地问题进行了深入的研究。 对城市土地使用的空间分布与价值变化的地理学研究，则以空间区位理论为主要代表。 空间区位理论的发展历经杜能农业区位论、韦伯工业区位论、廖什市场区位论到克里斯塔勒 中心地理论的演变发展，对城市不同功能的空间区位选择做出了持续而深入的研究。空间区 位理论认为，人类的经济社会活动始终倾向于选择总成本最小的地区进行布局，空间的自然 地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合构成了空间的区位特征，成 为引导社会经济活动空间选择的重要因子。 美国经济学家威廉 ·阿隆索在著作 《区位与土地利用：关于地租的一般理论》中建立的 竞租模型是新古典城市区位理论与地租理论的里程碑。阿隆索成功地将空间关系和距离因素 引入经济学领域中，首次引进了“区位平衡” （LocationEquilibrium）这一概念，成功解 决了城市地租计算的理论方法问题。阿隆索的地租模型认为：城市的各种活动在使用土地方 面是彼此竞争的，决定各种经济活动区位的因素是其所能支付的地租，通过土地供给中的竞 价决定各自的最适区位。在城市中，商业具有最高的竞争能力，可以支付最高的地租，所以 商业用地一般靠近市中心；其次是工业，然后是住宅区，最后是竞争力较低的农业。这样就 得到了城市区位分布的同心圆模式。 图1 阿隆索地租模型地价曲线示意图 （资料来源：作者根据阿隆索竟租模型绘制） 阿隆索地租模型明确了城市地价以市中心为峰值向边缘区递减的变化趋势。（图1）随 着现代城市的多元化发展，城市功能已从单一的生产、交易功能为主扩展到生活、消费、文 化、交流等复合功能。多重功能的诉求与复合要素的规模聚集使得城市呈现多中心的发展趋 势。不同资源禀赋特征与发展路径的城市，其公共产品的投入和生态环境、文化传承等稀缺 资源的分布都有可能吸引城市资本开发在城市特定区域（而非仅仅是传统几何空间意义上的 城市中心区）聚集，从而形成价值区段意义上的“中心”，即城市地价的峰值区域，进一步 影响城市住宅的空间分布与价值分布。 2 城镇住宅的空间分布与价值分布的关系分析 毫无疑问，城市空间价值的提升很大程度上依赖于资本的空间生产 （Henri Lefebvre1974，DavidHarvey，1973）与政府公共产品的持续投入。随着城镇化模式的日臻 成熟，国内也出现了TOD （Transit-Oriented Development）、SOD （Service-Oriented Development）、EOD （Environment-OrientedDevelopment）等多种现代城市发展模式。在 不同发展模式的