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万都商业街定价策略 我们在估算项目销售价格时采用的方法是 市场类比法:和周围项目进行价格对比 投资回报法:根据租金，回本年限计算为15-20年，推算出价格 调查租金和售价水平时，我们以本项目为中心，向周边辐射，分别对项目附近的底层商铺租金进行抽样 调查。售价水平是以当前周边正在销售的同类型商业物业为主。与本项目具有可比性的 边竞品情况 边竞品情况 08年地震之后。安置房供应量巨大，政府加大对城区的规划，地域面积扩大，房地产开发供应量大增, 竞争激烈，人口也分散开来，没有地震之前集中，导致商业氛围不浓，各个区域商业空置率较高，部分商 业物业存在有价无市的局面，商业地产市场供应量大，竞争激烈，销售周期很长，大量商业的空置给市场 信心打击很大，本区域新建商业一层均价格在18000-20000左右，2、3层价格为6000-8000销售情况都不 商圈名称 商业属性 楼层 售价 租金 出租率 面积区间 蒲阳路-文荟路 沿街商业 1—2 1F35-40/平米 2F17-20/平米 75% 20- 钱江丽坊 特色商业街 1—3 1F 10800-29000 2F 8000-11000 3F 9600 1F50-60/平米 2F40-50/平米 3F30-40/平米 90-900 国际名都 社区商业 1-2 1F18000 2F8000 60-500 堰山和畔 社区商业 1-3 1F19000 1 托 2F13000 40- 北城阳光及周边 安置房项目 社区商业 1 20-25/平米 60% 20- 壹街区 社区商业 1 20-50/平米 70% 20- 蒲阳镇 15-40/平米 90% 三、价格制定 作为本区域第一个商业配套项目，周边人气和商业氛围几乎没有，也无其它配套优势，再加之商业销售情 况不佳的大环境情况下，区域商业需要培养，从而形成一定的商业氛围才能带动销售的利好…. 在租金方面，为了能吸引商家入住，先期商业招商通过对周边的对比建议租金比周边租金价格要有一定 的优惠，建议一层租金20-25元/平米，二层租金在15-20元/平米，三层租金10-15元/平米 价格估算: 以售价推算 价格 回报年限 得出租金 1F 12000 15 66元/平米 20 50元/平米 2F 6000 15 33元/平米 20 25元/平米  以租金推算（年增长5%） 租金 回报年限 得出价格 执行销售价 1F 25元/平米 15 4500 6381 元 20 6000 9764 元 2F 15元/平米 15 2700 3880 元 20 3600 5950 元 3F 10元/平米 15 1800 2592 元 20 2400 3970 元 在执行销售价的基础上再加上销售让出的优惠、投资返祖的优惠.商铺销售所得税等 四、商铺面积划分建议 整体销售环境较差，为利于招商以及销售，销售上按照整体低总价，降低投资门槛的策略，所以在划分上注重小户面积的划分，同时也降低了创业门槛 一层面积比例：20-30占30% 30-60占30% 60-100 占 20% 120以上占20% 120以上占 120以上占40% 120以上占50% 二层面积比例：50-80占20% 90-120占40% 三层面积比例：50-80占20% 90-120占30%