房地产法三.ppt

（三）物业服务合同的内容 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的物业管理服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 （四）物业管理合同的签订要点 1.“宜细不宜粗”的原则 在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。 　 国内一般物业管理合同对委托的管理服务包括四个层次的约定： 首先，委托管理服务的具体项目； 其次，该项管理服务所包含的具体内容； 第三，该项管理服务质量的评判方法与具体标准； 第四，该项管理服务收取的实际费用金额。上述内容可用附录形式列出。 2.不应有无偿无限期的承诺 除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。 这是因为： 首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物； 其次，无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致，因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说，并不都是必需的； 第三，物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。 练习 1.北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？（　）　　 A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分 　　B.业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任 　　C.业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝 　　D.业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝 【解析】选项A错误。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第2款规定， 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分 选项B正确。 第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 选项C错误。 第8条第2款规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 选项D错误。 第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。【答案】B 2.红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？A.该楼发生的管理费用应按投资比例承担 　B.该楼所有权为按份共有 　C.红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜 　D.彩虹公司对其享有的份额有权转让 【解析】选项A说法正确. 《物权法》第98条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 选项B说法正确。 《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 选项C说法错误。 《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 选项D说法正确。 《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。【答案】C 3.王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？ 　　A.张某无权要求王某拆除广告牌 　　B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 　　C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 　　D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益 答案：ABCD 　　解析：《物权法》第7