我国政府干预住房二级市场的政策研究.pdfVIP

导亨 易对象是由住房存量给居住者提供一定期限的住房服务即使用权，交 易形式是租赁，其价格为租金。 然而，在“西为中用”的过程中，一些基本的概念性的东西会因所 谓适应国情而发生微妙的变化。当前，由于数量经济术语对中国住房 经济现实语言系统的渗透，国内研究住房经济的学者为了适应新旧体 制转轨时期的住房经济特征，就引用数学上的“增量”与“存量”的 概念来区别一定时期内新建住房与已经过第一次产权确认后再次进行 产权交易的旧有住房，于是就有“增量住房”与“存量住房”之说，而西方 城市住房经济学中的住房存量也就被误解为数学上同“增量”相对应 的“存量”。 如今“增量”与“存量”这对范畴以一种约定俗成的力 量在中国住房经济语言系统广泛运用，在中国住房经济语言系统中， 经常讲的增量就是指新建住房存量，经常讲的存量则指的旧有住房存 量，而西方经济学中的住房存量则是“增量住房”与“存量住房”的 量的集合。 目前我国住房经济理论中存在一、二、三级住房市场分类之说。一 种分类法是：一级市场指住房土地出让市场，二级市场指住房土地转 让市场与新建商品住房交易市场，三级市场指存量住房市场(张鸿铭， 1998)。这种划分并不科学，首先，虽然单一的地产交易与房地合～的 物业买卖都可统称为房地产市场，但在交易对象上有严格的区分，土 地市场与住房市场均可以作为房地产市场中相对独立的单项市场；其 次，我国现阶段地产交易有生地、熟地、毛地之分，使用权流转形式 又分为出让、补地价出让和转让，很难与住房在同一标准下排序。况 且，作为最终产品进入流通和社会消费领域是住房而不是土地，所以 住房市场的研究对象应限定为房地合一的住房。另一种划分是：～级 市场指增量房产的买卖与租赁，二级市场指存量房屋的买卖和租赁， 三级市场指房屋使用权的转租与转让(臧美华，1999)。显然，三级市 场上房屋亦属存量。所以，本文将住房市场分为一级市场(增量住房 市场)和二级市场(存量住房市场)。 长期以来，我国住房二级市场滞后，严重影响了住房一级市场的发 展，加快住房二级市场的开放与发展成为社会各界普遍关注的问题。 导亭 当前，我国的住房二级市场绝不仅是“建立”，更应该是“拓展”，因 为这一市场即使在住房实物分配的计划经济体制下依然存在，如私产 住房交易、公有住房的“地下”转租等；在计划经济向市场经济过渡 的过程中不断补充新内容：(1)90年代以来尤其是随着以经济适用房 (本质上属于具有保障性质的商品住房)为主体的住房供给体系的建 立和发展，我国个人购买商品住房比重逐年提高，到2000年这一比重 已达79．60％，川个人已购商品住房将逐渐进入住房二级市场；(2)从 政策规定看，集中在90年代初、中期按房改政策出售给职工的公有住 房有70％以上已符合“一般住用五年后可依法进入市场”的年限规定， 【2】且据调查，全国己购公房中具有上市意愿的约占己购公房总量的l／3 —1，2，[31有些城市居民卖旧买新的意愿特别强烈，如福卅I房管处1999 年对全市数千户房改户进行抽样调查，70％以上的人都具有卖掉现有 己购公房，另买新房以改善住房条件的愿望。如果允许已购公房上市， 已购公房将成为存量住房市场交易的主力：(3)反映市场流通的需求， 公房使用权的买卖和租赁早已是公开的秘密，自1997年武汉市在全国 首次公开允许直管公房承租人将使用权转让以来，公房使用权交易(出 租、转让、交换)已在全国许多城市兴起。可见，我国住房二级市场 的问题并不在于应不应该放开，而在于如何发展与规范，有效的住房 政策对此将起着直接的引导和促进作用。 政府住房政策是城市住房经济问题研究中的一个重要方面，其主 要内容涉及住房资源的有效利用及公平分配。本文将以政府干预理论 为基础，阐明政府干预对我国住房二级市场发展的重要性与迫切性， 并明确现阶段政府干预的主要目标与基本原则：分析目前我国各级政 府干预住房二级市场的主要政策及存在的问题，并评价其政策效果： 探讨政策执行过程中种种源于产权不清的理论问题：最后在前面实证 分析与理论探讨的基础上思考如何完善政策，以达到我国政府干预的 目标，实现存量住房资源优化配置。