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嘉美风尚中心嘉美风尚中心 嘉美风尚中心 2005年推广策略提案 2005年推广策略提案 2005年4月19 日 品牌传播品牌传播— 是一种形象的、感知的传播； 现在现在，，我们要做的就是把我们要做的就是把VANGUGUARD传传 播给大众。 市场分析 2004年北京楼市发展的根本动力更多的是来自于市场的需求， 而非单方面的市场供应量的减少而非单方面的市场供应量的减少。。其次其次，，是市场供应情况的变化是市场供应情况的变化，，以以 及土地成本等因素的影响。 市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已 经不再是北京人的北京经不再是北京人的北京，而更加成为全国的北京而更加成为全国的北京，外地入京购房趋势外地入京购房趋势 日益明显。据北京市房地产信息网数据显示， 2004年外省市个人购 买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住 宅投资达到宅投资达到 11.67 亿元亿元。而公寓的购买客户中外地及外籍客户所占而公寓的购买客户中外地及外籍客户所占 比例达到 45% 。由于北京投资置业环境的改善、奥运会效应等原因， 吸引了大批外地及外籍客户在北京置业投资，从而很大程度拉动了北 京住宅市场需求。 第二，开发量及开发速度的放缓。将导致2005年房地产市场需 求结构进求结构进一步促使房价上涨步促使房价上涨。。 第三，开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本，资金成本。 由于拿地的难度增大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线， 而走精工路线而走精工路线，，导致综合成本加大导致综合成本加大。。银行利率提高银行利率提高，，贷款难度加大贷款难度加大，， 自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高。 第四，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很 强的惯性强的惯性。考虑到惯性因素的影响考虑到惯性因素的影响北京楼市的价格年北京楼市的价格 ((住宅市住宅市 场)将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。 另外，营销已经翻不出新花样，要从产品细节中挖卖点。北京 的房地产自始至终归根到底是一个营销的时代。但纵观去年依旧是高 手玩产品，庸人炒概念。仅仅靠概念的营销已经被业内看低，不少发 展商把更多的精力放在产品创新上展商把更多的精力放在产品创新上。 区域市场分析 根据1994年政府规划，望京的总居住人口将达到33万人，望京 居住社区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，总建筑面积约 平方米万平方米。体量接近于德国的波恩体量接近于德国的波恩，这就意味着最初望京就已经这就意味着最初望京就已经 被定位为一个中等城市的规模。 作为亚洲最大的居住社区，望京从1995年开始动工，1997年起 陆续交用，经过几年的开发建设，社区规模已经初步成型。从四环向 北已经开发了包括方舟苑、大西洋新城、望京新城、慧谷金色家园、 望京馨园望京馨园、慧谷根园等不同档次的大型住宅社区慧谷根园等不同档次的大型住宅社区，，仅大西洋新城建筑仅大西洋新城建筑 规模就有50万平方米，吸纳1万人居住。目前，住宅供应量持续上升， 随之带来的需求与消费能力毋庸置疑。 作为亚洲最大的居住区，望京一直是北京高品质住宅区的代名 词。在１０多年的发展过程中，望京地区已经形成了相当国际化、都 市化的特点，人文气氛浓厚。 此外此外，望京地区毗邻亚奥望京地区毗邻亚奥、丽都丽都、ＣＢＤＣＢＤ三大商圈三大商圈，具有独特具有独特 的区位优势。随着望京地区有条不紊的开发、五环路的贯通、城铁的 开通、望京地区主要出入口的改造等硬件设施的完善，望京楼盘必将 引发消费者新的购买欲望引发消费者新的购买欲望。。由于这些原因由于这些原因，，投资性置业者投资性置业者，，尤其是二尤其是二 次置业者对望京地区颇为青睐。 据了解，望京目前居住人口有超过一半的居民面临着第二次置 业。热销楼热销楼盘的购买购买人群构成群构成也印印证了了这一点点，二次次置业者撑起了者撑起了望 京楼市的半壁江山。 目前，购房者整体实力的高层次也在一定程度上支撑着该区域 楼市的持续增长。据了解，购买望京楼盘的除了企业的中高级白领之 外外，外籍人士是又外籍人士是又一购房主群体购房主群体。在他们