广州三山科创中心项目营销策划方案.pdf

三山科创中心营销策划方案 2012年3月20 日 项目单位：佛山市南海金智投资有限公司 策划单位： 目 录 一、科创中心概况 二、项目SWOT分析 三、目标客户群分析 四、项目营销定位 五、物业发展建议 六、南海商业市场发展分析 七、广州南站商圈未来发展分析 八、市场竞争分析及应对策略 九、项目营销整体策略 十、项目招商策略 十一、项目销售策略 十二、项目客户积累策略 十三、价格策略和建议 十四、营销推广策略 十五、项目入市时机评估 十六、整体销售节奏建议 十七、媒体计划 十八、推广费用预算 十九、开盘方案 一、科创中心概况 项目概况 用地规划 项目建设计划 区位优势 产权优势 总平面规划方案 二、项目SWOT分析 优势（Strengths ） 1、区位优势凸显，商业黄金地段；“广佛经济圈之心”毗邻广州南站。 2、区域配套优势已具备雏形，生活、购物、教育、医疗、银行、公司、休闲 等配套齐全，生活和工作极为便利。 3、价值优势不断提升，中心区物业抗跌性强、保值升值性强。 4、将建设成为集商业、写字楼、休闲、住宅、观景于一体的国际都市高科技低 碳高端综合体。一个现代高科技型国际都市，让您的生活、工作、交际、休 闲自然会集于一个空间。 5、产品规划合理（动静结合），景观资源精致典雅；市场定位为高消费群体。 6、开发商具有多年高品质、专业化的商业管理确保项目持续性健康发展。 7、现代化、高品质的物业管理将使项目的未来运营井然有序。 8、在未来广州南站新商圈具有绝对的商业竞争优势。 9、环境优势凸显，在广佛一体化商业进程中，将担当举足轻重的位置。 10、市场定位准确；市场发展前瞻力巨大； 11、项目选址属广州南站商圈，该地区未来5--10年内将会进入快速发展的阶 段。 12、项目一期包括写字楼、酒店、生态住宅等；商业配套设施齐全。 13、是广、佛两地结合部又一新生的总部基地和商业综合体。 14、开发商拥有2000多人的专业化团队，对商业运营运筹帷幄，成竹在胸。 劣势 （Weaknesses ） 1、体量的限制枢纽商业面积有限，难以形成大规模经营效应； 2、周边大的规划环境尚不清晰，周边项目商业区域较分散，周边整体商 业配套性较差； 3、周边的现状环境，大多都处于规划、建设阶段，仓储厂房低端凌乱形 成商业圈还需要时间。 4、项目自身配套功能期待完善，区域配套设施薄弱； 项目容易形成孤 城，四周环水虽环境优美，但有得必有失，间接制约了交通道路的发 展规划；枢纽功能等因素的实质性的欠缺，也限制了未来商业持续性 发展。 机会（Opportunities ） 1、项目位于广佛商业圈核心区，未来发展机会不容小嘘。 2、国家政策对科技园内的正面影响。 3、香港、澳门巨头企业不断大手笔进驻佛山南海。 4、世界500强企业入驻佛山家数与日俱增，给项目提供原动力。 片区内高新技术产业单位较少，对引进高科技企业有很大空间。 5、坐拥广州南站，和中山、珠海、江门等泛珠三角城市一脉相连，现代 化交通优势尤为凸显。 6、周边已经拥有源生隆百货商场、佳美百货商场、三山小学、平洲四 中、红卫医院等商业、医疗、教育基础。 7、佛山政府不断加大力度改善周边环境，以及交通枢纽的建立，使人 流汇聚。 威胁（Threats ） 1、项目周边商业仍较为匮乏，人流较为稀疏；需要长时间积淀才可不断 提升人气。 2、位于广、佛两城市的结合部位；未来发展速度会相对比较缓慢。 3、多少会受到地方政策变动的制约。 4、在城市配套公交系统上，也存在一定的难度。 5、办公和酒店两大市场定位虽然具有前瞻性，但短期内给招商、销售工 作会带来一定的困难。 三、目标客户群分析 客户分析 2012-2014年，预计佛山优质写字楼的需求面积将会得到较快的发展， 客户主要由金融保险类、写字楼传统租户、佛山制造业的发展三大部分 构成。 金融保险类企业自用：如AIA 、中国人寿、招商银行、光大银行等，将 形成产业聚积区。加大对金融保险类企业及配套企业的吸引力。 传统需求：佛山的经济发展，将带动写字楼的传统用户的增长，以适应 服务客户的需求。 佛山