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地价评估过程中年期修正系数探究 摘要：为消除年期修正系数计算数学模型产生的 收敛误差，确保基准地价的样点宗地价格和市场比较法宗地 价格的合理性。采用不同土地还原利率分用途下的年期修正 系数以图、表的方式进行直观分析，剖析产生此误差产生的 原因，提出对年期修正系数计算数学模型修改的方法。采用 年收益等比递增率参与年期修正系数的计算，从而消除收敛 误差。《城镇土地估价规程》年期修正公式进行宗地年期修 正产生的收敛误差客观存在，年收益等比递增率参与消除收 敛误差可行。 关键词：土地价格 年期修正系数土地还原利率 收敛 误差 Study of Tenure Correction Factor in Land Valuation Process Chen Jian-zhong The Bureau of Land and Resources Jintan, Jiangsu Jintan 213200, China Abstract : In light of the special cases for the transfer of state-owned land use right price, by means of diagrams and charts, using tenure correction factor in the sub-use of different land capitalization rate， this paper carries out direct analysis of the convergence error generated during the correction of parcel tenure through use of the tenure amendment formula of the Urban Land Valuation Procedures , dissects the causes for this error, and proposes a mathematical model for modification of the tenure correction factor with good resuIts. Key words： Land Price Tenure Correction Factor Land Capitalization Rate Convergence Error 一、引言 我国实行社会主义公有制，城镇土地属国家所有，土地 使用权人只享有国有建设用地使用权。1990年5月，国务院 颁布《城镇国有土地出让和转让暂行条例》(国务院55号令), 规定国有土地分用途出让的法定最高年限：商业40年，住 宅70年，工业50年。这造就了我国出让国有土地特定的价 格内涵：土地使用者一次性缴纳出让金获取一定年限的土地 使用权，出让合同到期后土地使用权价格归零。为此，《城 镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)论及市场比较法的宗 地修正价格和基准地价的样点地价计算时，都要求对待估宗 地价格进行年期修正。但是，在实践中出现了让人们很难接 受的一种现象：土地使用年期剩余10年到5年左右时，土 地使用权价格还处在出让价格的一半左右，本文将这一现象称之谓土地使用权价格年期修正系数收敛误差。为合理消除 这一误差，本文在分析影响年期修正系数的因素后，提出了 改进方法。 二、年期修正系数的影响因素 1.年期修正系数的计算 《城镇土地估价规程》规定：采用市场比较法进行宗地 地价评估时，宗地修正价格的计算公式： (1) 其中：一一年期修正后宗地价格；一一年期修正前比 较实例价格；——年期修正系数。 年期修正系数的计算公式： (2) 其中：一一土地还原利率；一一待估宗地的使用年期; 比较实例的使用年期。 在建立基准地价的过程中, 在建立基准地价的过程中, 样点地价计算公式 (3) 其中：一一最高出让年限的土地使用权价格；一一实 际出让年期或剩余出让年期； 有限年期出让地价； ——土地使用权出让最髙年期；一一土地还原利率。 可以将改写为年期修正系数，的公式： (4) 2?影响年期修正系数的因子 由(2)和(4)式，计算年期修正系数时，土地还原利 率、土地使用权出让最高年期、待估宗地的使用年期和比较 实例的使用年期等因子在起作用。而土地使用权出让最高年 期、待估宗地的使用年期和比较实例的使用年期都有明确的 计算方法，但土地还原利率的确定有着明显的不确定性，这 也是影响年期修正的最重要的因子。 土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率［1］。根 据《城镇土地估价规程》，还原利率应按3种方法确定。 方法1：不动产纯收益与价格比率法。应选择三宗以上 近期发生交易的，且在