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关于推进城镇化建设过程中加强房地产业税收管理的对策与建议 2010-12-07 10:04:24|来源:青岛莱西市地税局|作者:王秀家嵇焕帅 莱西市地处胶东半岛中部，位于青岛、威海、烟台、潍坊4个对外开放城市之 间。随着周边地区经济的迅速发展，莱四市提出了打造半岛城市群quot;生活中 心quot;的战略思想，确立了打造半岛次中心城市的目标定位。近几年，随着莱 西市政府组织的旧城改造、城区规划项目的逐渐增多，新型城镇化建设涉及的房 地产业税收，已成为现实重点税源，莱西市地税局立足本职工作，从税收与经济 良性互动和可持续发展的战略出发，重点对莱西市推进城镇化建设与房地产业税 收情况进行了调查研究，结合县域经济税收发展情况及问题，有针对性的提出了 推进城镇化建设过程中加强房地产业管理的税收对策与建议。 一、莱西市新型城镇化建设概况及房地产业税收现状 今年，中央、省和青岛市把城镇化提到了前所未有的高度，放在了重中之重的 位置。中央经济工作会议和今年中央1号文件都提出，要把加快推进城镇化作为 重大战略来实施。近期，莱四地税局组织人员对境 图1所示： 今年上半年，在房地产市场强劲复苏带动下，全市房地产投资持续增加，同时 拉动建筑业市场快速增长。相对应，上半年莱西地税局建筑业和房地产业各项收 入分别完成5887万元和7192万元，增长76.79%和91.43%.两个行业累计增收 5992万元，同比增长84.55%,占全部收入的比重为48.86%,拉动全局各项收入 增长了 29.9个百分点。而目前纳入管理的55个投资额1000万元以上的重大建 设项目，与房地产业有关的有34个，计划应纳税投资额占全部项目计划应纳税 投资额比重为69.7%,上半年累计实现税款7733万元，占55个大项日实现税款 总额的93%. 2、房地产业税收在整个税种结构中比重较大。对2009年房地产开发企业纳税 总体情况与各税种总体入库情况进行了对比分析（见图2）。2009年组织入库税 款43266万元，其中房地产开发企业缴纳的各项税收共计9156万元（不含莱西 市国税局征收的房地产业企业所得税554万元），占总收入的比重为21.2%.其中 营业税入库4621万元，占营业税总收入16533万元的比重为28%,企业所得税 入库529万元，占企业所得税总收入3063万元的比重为17.3%, 土地增值税入 库1227万元，占土地增值税总收入1775万元的比重为69.13%. 图2： 2009 年莱西地税局房地产业三大税种比重分析图 3、房地产业税收纵向入库比对增幅较大。通过对2009年房地产开发企业纳税 与2008年同期数据比较分析，发现房地产业若加大措施，科学管理，其主要税 种增幅均会明显超越其他行业增长。 （1）营业税同比增长情况。2009年，房地产开发企业营业税累计完成4621 万元，同比 增收755 万元，增长20% （见图3）。主要原因是在2009年莱西市商品房销售形势逐渐 好转的情况下，莱西市地税局结合土地增值税清算，对房地产开发企业售房发票 开具情况、预售款结转及纳税申报情况进行了一并检查，使房地产开发经营项目 营业税大幅增加。 图3： 房地产业营业税增、减收10万元以上主要企业对比情况表 单位：万元 （2）企业所得税同比增长情况。2009年全青岛市的企业所得税入库28.5亿， 同期减收 8.3亿，减少22.6%,而莱西市企业所得税增长率为79.12,其中房地产开发企 业企业所得税累计完成529 7J元，同比增收156万元，增长41.82%,高于营业 收入20%的增长比例。（见附表1、2）o国地税共入库企业所得税1083万元，所 得税税负约为1.17%.2008年每平方米房屋所得税税负为23.75元，2009年每平 方米房屋所得税税负为30.6元，单位税负增加28.84%.主要原因是莱西市地税局 采取了一系列措施保证了企业所得税逆势增长。一是事前强化征管，将所有开发 项目列入大项目税收管理，安排专人实施专业管理，将所有房地产开发企业统一 纳入专业小组进行管理，不定期下户巡查，及时了解房屋成本及销售情况，实施 全方位动态监控，发现问题及时责令整改。二是事中稽查把关。把所有房地产开 发企业作为历年稽查重点，实施重点检查，不管项目是否结束，稽查局每年都要 检查企业的收入、成本、利润，特别是成本和营业收入方而，同时严格检查发票 开具情况，防止企业偷逃营业税、所得税等相关税收。三事后专业清算，每个房 地产项目销售结束后，统一组织专业清算小组进行土地增值税清算。审查所有发 票开具情况，与同类项目、同类地段、同类房屋、同一楼层进行横向比对；与同 一项目不同时间售价进行纵向比对，发现售价明显偏低且又无正当理由的情况， 依法进行核定，调增应税收入，避免或减少税款流失。 附表1: