新景祥2008年长沙市增辉凯旋帝景项目行销执行思路调整性建议.pdf

谨 呈 谨 呈 湖南增辉房地产发展有限公司 湖南增辉房地产发展有限公司 增 辉 地 产 凯 旋 帝 景 项 目 行 销 策 略 调 整 建 议 —— 服务创造价值 —— 东业·早安星城 增辉·凯旋帝景 项目行销执行思路调整性建议 三、四期营销定位初步 2008.03 Click to edit Master title 写在前面 真诚感谢湖南增辉房地产发展有限公司给予我司了解并参与“增 辉·凯旋帝景＂项目相关行销企划工作的机会！ 我司期望我们的《报告》能为贵司领导层行销决策时提供参考。我 们希望通过自身对于市场的理解和对项目的粗浅认识，为贵司行销 工作提供有建设性的帮助。但由时间仓促，本《报告》难免有地方 粗漏，有些认识及建议不够深入，在祈教于各位领导和专家的同 时，诚恳希望得到谅解。  《报告》中更多细化工作还需贵司进一步沟通讨论后，逐期展开并 提交。 2008年3月 长沙新景祥房地产投资顾问有限公司 我们的研究思路和方法 问题界定 市场环境 问题结构化 战略选择 解决方案 什么性质 处于何种 核心问题 选择怎样 我们应该 的项目？ 市场环境 是什么？ 的市场战 怎么做？ 下？ 略？ 凯旋帝景· 市场背景 The market analysis 2008年房地产市场很关键的一年  一、从2005年“国八条＂算起，到后来的“国六条＂、限制外资政策、 增加个人所得税、增加二手房交易营业税 、发行国债、调低利息税、历 次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障；  二、再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部 的39号令（236号文），两年多时间 ，调控政策出台之密集、数量之多、 时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见，这些政 策的调控效果将在2008年逐渐体现，直接影响到房地产的发展趋势。  三、从目前的市场反馈来看,政策面的影响已初显效果,08年大面积的市场 影响是可以预见的,因此充分的应对策略将是我们核心的思考方向.以更为 稳健和风险可控的方式来应对市场变化将是我们的可取之道. 市场背景政策认识 投资等软性需求被遏制，市场有 萎缩30%的可能性 1. 从2007年开始，长沙经济适用房的供给规模就提高到了70万平方米，明年将达到90 万平方米，未来几年，长沙市经济适用房建设规模每年将以100万平方米来掌握， 力争在4年内，让所有有资格申请到经济适用房的对象都能拿到房源。 2. 长沙市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金，初步计划融 资３０亿元，建设１２０万平方米廉租房 ，２年内基本解决全市城区低收入家庭的 住房困难问题。 市场背景政策认识 2008 一个关口 一