2007年上半年临沂房地产调研报告.pdf

目 录 一、上半年房地产市场供应分析 A 、预售分析表 B、上半年商品房市场供应分析 C、住宅市场销售情况分析 二、上半年土地供求状况分析 三、上半年房地产广告投放媒体分析 四、上半年区域市场微观简析 一、综述 2007年上半年临沂供应土地有所回落，共推出土地量约为263 万平方米，总建筑面积约为394万平方米。住宅用地面积约 为117 万平方米。各区域出让的地块位置均以区域中心以外为主，大部分地块位置比较偏僻，虽然如此，但是仍然引得众多 开发商在各区域内激烈争夺相对优质的地块。商业地块的供应量从整个土地供应规模来看，有所增加。南坊供应土地面积居 各个区之首，由此可以看出开发商对该区域的充满信心。 1-5月份，全市商品房销售面积达69.67万平方米，同比增长84.5%，实现商品房销售额13亿元，其中商品住宅销售面积 为65.09万平方米，同比增长74.13%。 2007 上半年，临沂市房地产市场呈现“供销两旺”的局面。与去年同期相比，在成交量和成交均价都一定的增长。同时由 于去年“90/70”政策的出台和今年上半年刚性需求的集中爆发，临沂市场上中小户型集中放量，成为市场追捧的对象，但是在 市场份额中只占了很小的一部分，供应相对有限，后续开发需要周期，所以在临沂市场出现了“供不应求”的情况，由于有效 供应不足，产品结构的不合理，直接导致了今年上半年销售价格上涨较快，预计进入下半年以后，虽然上市量将会有所增 加，但是价格依然会保持上涨的趋势，或者始终在高价位区调整，临沂房地产市场将会进入新的高速发展时期。 （一）宏观经济 1、市场经济 固定资产投资：规模以上固定资产投资完成308亿元，增长24.8 ％。其中，第一产业投资6亿元，增长36.3 ％；第二产业投 资209.9亿元，增长35.7 ％；第三产业投资92.1亿元，增长12.7％。 人均可支配收入：上半年，全市城镇居民人均可支配收入5930元，增长12.8％。其中，工资性收入4789.3元，增长 13.2%；经营性收入501.9元，增长12.7%。城镇居民人均生活消费性支出4115.5元，增长18%。收入稳步提高，市场物价 也稳步上升。 2、房产经济 截至今年6月底，全市房地产开发企业发展到249家。今年上半年，全市房地产业投资持续增长，房地产市场呈现出产销两 旺的态势，全市房地产开发企业共完成投资30.6亿元，商品房施工总面积555万平方米，竣工面积114万平方米；仅市区上半年 销售商品房10894套，建筑面积89万平方米，交易额21.7亿元，平均价格为每平方米2438元，与去年基本持平。 房地产投资完成21.1亿元，其中，商品房建设投资完成13.6亿元，增长32.4% 。房屋施工面积479.1万平方米，商品房销售 面积96.5万平方米。 3、市场分析 今年上半年，随着商品房销售形势的回暖，临沂市房地产开发投资逐步回升，临沂房地产开发市场不断壮大，房地产 开发企业队伍不断扩大。房产市场呈现出产销两旺的局面。 从供应主体看：临沂地处鲁南核心城市，商贸经济发达城市，近几年来，外地的一些房地产开发商纷纷来到临沂，寻求 新的发展，比如：鲁商、前田等实力较强的房地产开发企业大量涉足临沂市。这些外来的房地产开发商拥有外地成功的运作 经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相当独到的见解。随着临沂市招商引资力度的不断加 大，作为苏州市房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。 从需求规模看：近年来，临沂市经济快速增长，GDP 和人均GDP 呈上升趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房 消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。临沂市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需 要，同时，随着近几年外地来临沂工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都将保证临沂市房地产业在未来的几年中 继续保持“供求两旺”的景气局面。 从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，临沂商品房价格走势相对平稳，但是从需求来看，今年上半年临沂市大多 数楼盘销售情况良好，前两年积压的购房需求在今年开始释放，房地产市场需求量在不断增加；另外，综合临沂市经济发展 态势，预计下半年临沂房价将呈现稳中有升的局面。当前，要进一步调整好结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指 导思想，多渠道保障和解决中低收入居民