房地产市场调研方案与要点.pdf

市场调研方案与要点 房地产市场调研的总体认识 市场调研的含义 调查、侦察、观察、视察+研究、分析、情报、结论、论据 房地产市场调研是房地产开发企业/代理中介机构等为了及时作出正 确的投资决策和营销决策，客观、系统地收集、整理、研究、分析房 地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的总体认识 市场调研的作用 房地产开发、代理、咨询、中介结构等的“眼睛”，前瞻性极 强，处于十分重要的地位与作用； 有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 有利于企业制订正确的营销策略； 有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争 力。 房地产市场调研的总体认识 ——体、面、线、点 ——体、面、线、点  市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成， 线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可 以理解为一个项目的开发和销售。  按照这种设想，宏观环境是 “体” ，而房地产市场与其它的市场一样 是构成国民经济宏观环境的 “面” ；房地产市场这个面又是由各类型物 业市场的一条条 “线” 构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开 构成的。 发的 “点”  房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深 入，直到认清项目市场的方方面面。 房地产市场调研的总体认识 ——房地产市场调研分析的十大常见问题 ——  对未来市场预测不足；  定量分析方法运用不当；  分析层次不清；  市场研究的方向不明确；  对需求分析不足；  不进行供求对比；  对市场份额估计过高；  市场研究没有给出多种可能方法；  过高的估价了土地市场价值；  过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者及一手资料的跟踪调查。 房地产市场调研分析的方法与思路 方法  比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正  假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来并论证等  现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现某种类型物业发展状况与前景等， 房地产市场调研分析的方法与思路 假设条件法模式 市场调研的困局： 我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从 中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值 的。 如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复 杂的过程。这是为什么？ 房地产市场调研分析的方法与思路 假设条件法模式 • 其根源在于我们分析问题的逻辑 • 分析问题的标准程序： 收集信息 描述发现 得出结论 提出方案 这是20世