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青岛胶州商业市场调研报告 前 言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目， 同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项 目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍 对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国 地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整 合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售 运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于 2006 年 10 月 19 日—— 2006 年 10 月 25 日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商 业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街 道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知 过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实 体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题 及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。 第一部分 项目区域宏观市场研究分析 一、 胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀 升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续 增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开 发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜 力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价 由最初每亩 20 万元上升至 34 万元。2002 年伴随着翰林苑、新城 市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地 成本的提升而攀升，房价由 2003 年的每平方米 1780 元涨至现在 每平方米 2760 元，涨幅达 55％。新城区商品房价格的上扬，带 动老城区商品房价格的持续攀升，房价由 2003年的每平方米 1650 元升至目前的每平方米 2520 元，上涨 52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅 开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力 开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进 整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在 2006 年房地产开发量达到 50 多万建筑平方米。新老城区在 2006 年整体房地产开发量达到 97 万，预计 2007 年胶州房地产开发量将达到 120 多万，持续发 展整个胶州地产市场热潮。 2、新老城区地产发展侧重不同，新城区地产开发已过高峰 新城区与旧城区就其目前区位优势来说各有所长，新城区的 优势是规划建设新、物业档次高，开发项目建设质量较好，空气 清新，周边环境质量优，容积率低等优势。旧城区又有其与新城 区不同的优势，旧城区以商业、文化、服务功能设施配套齐全， 工作生活便捷，社区设施全，邻里交往方便等优势而备受欢迎。 新老城区其劣势和优势各为互补。 但自 2006 年开始老城区地产开发量首次超过新城区地产开 发量以后，预计 2007 年超出量将会继续拉大，老城区开发开始呈 上升趋势，并且胶州前几年新区概念开发炒作已逐渐冷却，同时 新城区在现有平均住宅销售价格高于老城区平均住宅销售价格的 500 元/平方米的基础之上，新城区更倾向于成为胶州高端人群和 投资客的选择，但新城区住宅在经历了几年投资与自用的内部市 场消化过程之后，新城区住宅市场的投资空间越来越低，自用客 户的需求空白使新城区与老城区形成强烈差距，老城区项目由于 地理条件、生活便利及价格相对低廉越来越成为胶州人的新宠， 开发量直线上升。 3、胶州房地产市场依然具有发展优势与机遇 区位优越、交通发达，给胶州城市发展提供了先决条件，也 使得胶州的房地产业发展潜力巨大。经济基础和城市消费水平的 日益提高和给胶州房地产业大发展奠定了坚实的基础。后发优势 明显，胶州房地产起步相对较晚，土地资源利用不充分，城市的 楼房容积率低，形成了巨大的投资“洼地”效应，还是给开发企 业和给消费人群都留有一定的升值空间。新的发展战略转换给房 地产业带来巨大的发展前景，胶州以发展中等开放城市为目标， 立足青岛，辐射内陆，将发展成为综合实力强大的机械、电子零 配件制造基地和拓展腹地的商贸物流中心，成为青岛经济发展的 第三增长极，成为青岛一个