浙江海宁银泰城项目市场调研及产品论证报告.pdf

海宁银泰城 市场调研及产品论证报告 2011.0909 海宁银泰城调研及策划报告组成人员  总指导：吕小利（总经理） 刘奕伶 （总监）  调研团队： 刘奕伶 许子龙 潘秀玲 艾庆滨 胡军 唐田  策划团队： 刘奕伶 许子龙 艾庆滨 胡军 唐田 3 此报告的前提和重要任务  前提  开发商已在09年完成调研及初步的产品策划报告  初步规划完成  重要任务 在已有报告基础上，进行重要要素论证  2011年新市场行情  经营模式论证  业态定位  面积论证  价格论证 4 宏观大背景 住宅地产限购限贷政策回顾 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房； 对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1 套住房。在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住 房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户 籍居民在本市购房。 对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保 缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款 利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 宏观大背景  限购限贷政策下市场的变化  由于商品住宅遭遇政策严格控制,商业地产乘势而上。  全国城市地价动态监测系统发布的第二季度数据显示,全国商业、居住、工业分别为5506元/ 平方米、4443元/平方米和645元/平方米,环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%,同比增长率 分别11.76%、10.73%、5.45%。  无论是环比还是同比,商业用地已经替代居住用地成为地价增长领头羊。 6 宏观大背景  越多开发商逐渐进入商业房地产领域  其实早在2004年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上 一直处于不温不火的状态；  2010年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商 业地产领域的投入。未来将继续发展商业地产。  年初至今，专注做住宅开发的万科集团在商业地产领域的投资规模堪称史无前例。万科在 商业地产领域的布局既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。业 内人士粗略统计称，加上部分附带性商业项目，目前万科在商业地产领域的投资远远超过 200亿元。  意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地 产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。 7 宏观大背景 政策扶持逐渐转向商业地产  主要体现在在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠 利率政策的取消，势必将会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。  除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数 千亿险资只能进入商业地产领域。  这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎 透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为， 一手引导充裕的流动性进入商业地产。  从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。 政政策扶持 住宅房地产