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中国房地产监测预警系统指标体系设计（一）2001-12-11 中国人民大学土地管理系 叶剑平 我们知道，我国房地产由于缺乏有效的市场监测和调控体系，造成房地产市场秩序 混乱。又由于信息零散、失真、传递不畅，致使市场开发主体盲目决策，造成了房地产 行业结构和供求关系的严重失调。而房地产的不可移动性、难以替代性和市场交易的分 散性，使得通过单个或局部地区物业的供求分析和价格变动分析，很难科学地判断整个 房地产市场的发展态势。目前国内外对房地产监测预警系统的研究较少，国内主要有中 房预警指数、国房景气指数，其研制和发布为我国房地产监测预警系统的创建奠定了一 M 个坚实的基础，但和其它任何新生事物一样，它们也存在很多需要改进和完善之处。为 O C 了使政府能适时适度地调控、监测房地产市场，从而引导房地产业健康发展，以及为了 G. 使企业在投资房地产决策中尽可能地避免失误，迫切需要建立房地产监测预警系统。本 N 文就是在这一背景下，分析了房地产预警理论、提出建立我国房地产预警指标体系，并 O L 结合我国房地产统计数据对指标体系予以验证。 U 1 、房地产周期波动的一般理论 H Z 1 ．1 监测预警理论基础 W. 监测预警的理论基础主要包括两个方面，即经济周期理论和监测预警理论，而经济 W W 周期理论又是监测预警理论的前提和基础。 经济学家一般把周期波动的全过程分为四个阶段：繁荣（经济活动扩张或向上的阶 网 段），衰退（由繁荣转为萧条的过渡阶段），萧条（经济活动的收缩或向下的阶段），复 龙 苏（由萧条转为繁荣的过渡阶段）。其中繁荣和萧条是两个主要的阶段，衰退与复苏是 筑 两个过渡性阶段。 经济周期是一种最为复杂的经济现象，它是多种因素共同作用的结果，这些因素 按其与经济系统的间接或直接关系可以分为外生因素与内生因素。内生因素理论完全从 经济系统内部的原因来解释和说明经济运行何以表现为一个周期波动的过程。而外生因 素理论其实也并不是完全脱离内部因素而运动，对经济运行机制的分析可以发现，外部 因素往往是通过对内部因素的影响从而与之共同作用于经济活动过程。由此，在各种因 素的相互关联中，应该看到贯穿始终的不是外部因素，而是内部因素，内部因素是引起 经济周期波动的基本原因。 1 ．2 房地产周期波动的形态分析 作为一种产业周期，房地产周期波动也符合经济周期波动的一般规律，其波动过程 也存在不同的形态，因此我们也可以把房地产的时间序列划分为长期趋势、景气循环、 季节波动、不规则或随机波动。 长期趋势反映的是产业发展过程中较长时期内的总量变化。房地产业发展的长期趋 势主要受人口增长、城市化进程（包括逆城市化）、资本积累、产业结构变化、技术进 步等的影响。 M 景气循环，就是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发 O 生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样