常州房地产市场调研报告（初稿）.pdf

常州房地产市场调研报告 （初稿） 目 录 1 常州市宏观环境研究 1.1 常州市简介 1.2 人口环境 1.3 文化环境 1.4 政策环境 1.5交通环境 1.6 经济环境 1.7投资环境 2 常州市房地产市场研究 2.1 常州市房地产市场概况 2.1.1 供应方面： 2.1.2 需求方面： 2.1.3 消费方面： 2.1.4 前景方面： 2.2 常州市房地产市场现状 2.2.1 开发现状 2.2.2 销售现状 2.3常州市房地产住宅市场现状 2.3.1 住宅市场板块分析 2.3.2 住宅市场产品特点分析 ①产品层次及价位特点 ②产品分布特点 ③产品类型比例 ④产品配套特点 ⑤产品风格特点 ⑥产品营销特点 2.3.5 可类比项目研究（附楼盘调查表） 2.3.6 常州市住宅消费市场研究 2.3.6.1 消费者调查结果 2.3.6.2 消费者分析 ①消费者特征 ②消费者心理研究 ③消费者需求研究 2.3.7 现状总结 2.3.8 住宅市场发展趋势 3 结论与建议 3.1 潜在目标客户群的确定 3.1.1 潜在目标客户群的区域分布、需求及其量化 3.1.2 常州奥园目标客户定位： 3.2 产品建议 3.2.1 产品定位建议 3.2.2 产品类型建议 3.2.3 产品户型建议 3.2.4产品户型特点建议 1 常州市宏观环境研究 1.1 常州市简介 常州是一座具有2500年历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），又是一 座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，人口339万， 其中市区280平方公里，下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武 进、四个行政区，以及一个经国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区。 常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，有 着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江，南濒太湖，沪 宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织， 连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮，并具备集装箱中转功能。民航常 州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内 20 多个大中城 市的航线。 1.2 人口环境 2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定)： 年底总户数： 118.65万户 年底总人口： 341.52万人 每户家庭人口： 2.91人/户 年底市区总人口： 89.48万人 新区总人口（合并前）： 12.15万人 行政区调整以后市区人口： 超过200万 从总体人口环境来看，整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人 口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足 40 万(38.23 万),且农业人口占了 绝大多数，仅市区内居民对住房的需求量并不大。 据调查：常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米，如“十五”期末 要达到15平米，人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右，按市区及 新区总人口 100 万计算，总的住房需求量是 1000 万左右，加上市区危旧改造项 目面积 150 万平方，5 年的房地产需求总量不低于 1200 万平方，平均每年住房 的潜在需求量将在240-250万平方左右，并相继随人口的增加而增加。