桂林的山水凤凰城市场调研报告.pdf

山水凤凰城市场调研报告 编制单位：广州**房地产信息咨询有限公司 编制时间：二 OO 四年三月 山水*凤凰城市场调研报告 目 录 前言……………………………………………………………………………………….3 第一部分 市场调查报告……………………………………………………………….4 （一）桂林市与临桂县概况 ………………………………………………………….5 （二）桂林房地产的现状特点与发展趋势……………………………………………11 1、宏观状况…………………………………………………………………………….11 2、市场状况…………………………………………………………………………….15 A 、产品结构…………………………………………………………………………….16 1）住宅物业…………………………………………………………………………….16 2 ）别墅………………………………………………………………………………….32 3 ）商业物业……………………………………………………………………………42 B、营销策划……………………………………………………………………………50 C、房地产广告媒体调查………………………………………………………………59 D、 消费者访谈调查…………………………………………………………………..64 （三）总结……………………………………………………………………………… 第二部分：项目市场分析与建议………………………………………………………69 （一）项目背景…………………………………………………………………………70 （二）项目SWOT 分析……………………………………………………………….70 （三）项目消费群的定位………………………………………………………………74 （四）市场支撑点………………………………………………………………………76 （五）本司对本项目的初步建议………………………………………………………79 前 言 为了开发桂林山水凤凰城,本司于 2004 年 2 月 19 日至2 月 26 派出了由策划部经理 陈宗力为领队，成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业 人员组成的 9 人调查组，对桂林市以及临桂县的地理经济环境、房地产开发状况做 了详细的调查研究。 本次调研的目的是为山水凤凰城的开发作全面、客观、准确的前期市场资料收集、 统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以期找到项目的市场 切入点，为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。 本案主要采用实地考察、收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方 式开展调研工作。 第一部分：市场调查报告 （一）桂林市与临桂县概况 1 一、 桂林市地理环境 桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族 自治区东北部，行政区划5 个城区和 12 个县，行政区域总面积 27809 平方公里。 其中市区面积 565 平方公里。总人口 483.28 万人，其中市区人口 64.42 万人。人 口自然增长率为0.42%，人口密度为每平方公里 171 人。 临桂县位于广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心 6 公里。建县始于汉代元鼎六 年（公元前 111 年），距今已两千余年。总面积2202 平方公里，县辖 8 乡 6 镇，其 中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口44.58 万人，少数民族 3.58 万人。县城驻 地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，是全县***、经济、文化活动中心，学校、 医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境 内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都 321 国道、桂林至浮石20171 省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川， 南至北海、湛江的交通网络。全县由广西主电网供电，建有 20000KVA 变电站两座， 生产生活用水充足，除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其 余乡镇驻地都通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。 二、桂林市经济环境 1、国民经济概况 2002 年桂林市固定资产投资规模继续扩大，全社会完成固定资产投资 97.4 亿元， 比2001 年增长 10%，其中房地产投资在前三年平均递增 28.3% 的基础上比上年增 长 31.8%，公路建设投资增长 33.1% 。 20