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淮南鑫城花园商业调研报告 君安市场部 07年4月 前言 07年对于淮南商业地产来说，是充满变数、遍布挑战的一年，众 多商业物业都将在今年上市。对于我们项目而言，先天性的优势在于 朝阳路良好的地段及开发商对于淮南市场的把控力，劣势也比较明 显，拆迁难度较大影响整个项目的上市时间以及众多竞争项目所占据 的有利地势。本次调研主要针对项目商业的定位，商业的定价，商业 的竞争力等问题，并兼顾住宅、写字楼、公寓市场的概泛性研究。我 们衷心希望，本次调研能对决策层提供良好的数据支撑和精准的建 议。 目录 第一部分、城市基本概况 • 一、城市简介 • 二、城市规划 第二部分、住宅市场调研 • 一、住宅市场综述－分板块 • 二、公寓、写字楼市场调研及项目公寓的可行 性 第三部分、商业调研 • 一、淮南市商业市场综述 • 二、项目商业——各业态的竞争力 • 三、项目一期商业相关定位 • 四、项目后期商业展望 第四部分、本次市调综述 第一部分、城市基本概况 一、城市简介 二、城市规划 一、城市简介 淮南市位于中国华东腹地，淮河之滨，是安徽省中北部重要城 市。淮河是中国的南北地理分界线。淮南处在中国承东启西、南北对 接的过渡带上，区位优越，交通便捷。淮南文化底蕴厚重。西汉时淮 南王刘安在八公山招贤纳士，著书立说，编纂了千古名篇——被称为 中国古代百科全书的《淮南子》，发明了华夏美食——豆腐。淮南名 胜古迹众多，有被中外考古学家称道的 “五古” （即古战场、古墓 群、古寿州窑、茅仙古洞、古生物化石群），其中的淝水之战是军事 史上以少胜多的著名战例。淮河流域的花鼓灯被誉为 “东方芭蕾”。 淮南北滨淮河，南依舜耕山，大小湖泊星罗棋布，风景优美。 • 淮南近几年发展迅猛，主要的能源产业一直处于高速发展状况， 直接拉动了淮南的人均收入水平和城市发展，但是，由于财富的积累 具有很强的不均衡性，导致城市居民两极化分布比较严重，贫富不均 现象比较明显。 二、城市规划 1、城市性质规模与职能规划： • 淮南市的城市性质：是安徽省北部的中心城市，国家重要能源基地。 • 城市职能：淮南市主城区的主要城市职能包括：国家重要能源基地，安徽省重型工业 基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、经济、文化、教育和商贸中心 • 城市规模：2010年淮南市主城区人口规模为130万人，城市建设用地规模为118平方公 里，人均建设用地指标按91平方米/人控制； 2020年淮南市主城区人口规模为165万 人，城市建设用地规模为165平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。 2、城市用地发展方向： • 淮南市主城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。其他次要发展方向为：西部 城区向东南方向发展，东部城区向东发展。 3、城市发展的空间战略： • 东进：扩大经济技术开发区规模，形成高新技术和物流产业基地。 • 西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；对停产、破产企 业的用地实施“退二进三”；增强城市的服务功能，积极发展服务业和旅游产 业，改善交通条件，提升城市品质；新增城市用地主要用于疏解旧城人口， 为新型产业提供发展空间。 • 南拓：在舜耕山以南建设南部新区。 • 北联：加强主城区与北部地区的交通联系，新建淮河大桥，提高道路等级， 带动潘集区和凤台县的城镇发展。 4 、城市功能定位及分区发展策略： • 东部城区：主要功能包括居住、商贸、金融、教育、高新技术产业。 • 西部城区：主要功能包括西部矿区的生活服务基地、加工制造业基 地。 • 南部新区：主要功能包括行政办公、商业服务、文教、体育、轻型工 业基地和居住。 5、主城区发展时序： • 优先发展东部、平稳推进西部、适时跨越南部。 ■ 分析： • 淮南市的城市扩张正在进行，其分为向东、向南的两极在发展， 主城中心区将继续推动旧城改造，因此淮南市的城市扩张必将带动房 地产规模的扩大，后期楼市的整体供需状况预计仍是供大于求，市场