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第十一讲 国外房地产市场发展回顾 第十一讲国外房地产市场发展回顾 • 一、日本房地产市场发展介绍 • 二、新加坡房地产市场发展介绍 一、日本房地产市场发展回顾 • 1. 研究简述 • 日本在其经济发展的道路上有过无比的辉 煌，也经历过漫长的彷徨。但它所取得的 经济成就还是有目共睹的。 • 特别是在房地产领域，它所走过的很多道 路对于我们都是很有启发。 • 这里我们选择了日本房地产市场，沿循他 发展的轨迹，力图找到我们可以借鉴的地 方。 一、日本房地产市场发展回顾 • 2.经历了“二战”的战火，日本元气大伤，百废待兴。特别 是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成着当时全国的一 个严重的社会问题。针对这一矛盾，日本政府采取了由政 府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府 强制执行，使日本房地产业得到迅猛的发展，取得了令世 人嘱目的成绩。 当然，后来由于其整体运转出现了故障，进而也引发了房 地产市场的萧条时期，但近期又表现出了复苏的迹象。 • 总之，纵观日本房地产半个多世纪的发展历程，能够较为 清晰地感受这个市场的运行周期，到目前为止日本的房地 产市场大致可分为六个阶段。 一、日本房地产市场发展回顾 • 第一个阶段：1945－1958 • 这个时期，战争给日本留下的只是满目疮痍，国 内住房严重短缺，无法保证人民的正常生活。全 国约1 650万户却只有1 230万套住房，每户平均 0．74套。 • 因此，这个时期是一个集中力量大搞建设的时 期，到了1958年，已经初见成效，全国1 860万 户拥有l 770万套住房，平均每户0．95套，空房 率为2 ％，初步扭转了住房严重短缺的局面。 一、日本房地产市场发展回顾 • 第二个阶段：1959--1968年 • 基于前一阶段的发展，此时日本政府提出了“实现 一户一套住房”的目标。从l960年起，日本开始大 规模建设住宅，每年建房投资占每年全国基建投 资额的24 ％以上，占国民生产总值的7 ％强，高 出法、美、英等国。 • 每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实 施住房建设五年计划，到1968年，日本全国2 530万户有住房2 560万套，平均每户1.0l套，空 房率为4 ％。基本实现了每家一套住房的目标。 一、日本房地产市场发展回顾 • 第三个阶段：1969—1975年 • 这是实现一人一间住房阶段。到1973年， 全国2 970万户拥有3 110万套住房，每户 平均1．05套，空置率为5．5 ％，到1975 年，基本实现了“一人一间住房目标” 。 • 随着日本经济自60年代中期以来的快速发 展，经济实力的迅速增强，住宅质量也迅 速提高到设施齐全的较高标准。 一、日本房地产市场发展回顾 • 第四个阶段：1976—1990年 • 此阶段已成为提高居住标准，解决大城市 住房问题阶段。1978年人均居住面积达到 13平方米。到l988年，全国3 781万户拥有 住房4 201万套，平均每户1.11套，空房率 达9．4 ％，90．5 ％住户达到最低居住标 准，32．8 ％住户达到诱导居住标准。 一、日本房地产市场发展回顾 • 第五个阶段：1991—1999年 • 日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。 地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的 75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍，甚至 夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国” 。结果 泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利 率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十年 的低迷和萧条。 • 这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。 一、日本房地产市场发展回顾 • 第六个阶段：2000年至今 • 2000年1月，日本房地产业才开始有了缓慢 的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程 数比1999年同期增长16.8％，私人住房动 工数量同比上升26 ．9 ％，出租用房动工数 量同比上升5．4 ％，租金价格上升，日本 房地产业显现出复苏迹象。 • 其中经济状况的好转以及住房贷款利率的 下降，是推动房地产业复苏的主要动力。