第二章 房地产投资的环境分析.pdf

第二章 房地产投资的 第二章 房地产投资的 环境分析 环境分析 房地产投资环境是指在一定投资区域 内，在一定时期内对投资所要达到的目 标产生有利或不利影响的外部条件，是 投资者无法改变、无法控制的。 1 第一节 概述 第一节 概述 一、投资环境的含义 –投资环境是指影响投资活动整个过程的各种 外部境况和条件的总和。 –指围绕投资主体存在和变化发展并足以影响 或制约投资活动及其结果的各种外部境况和 条件的总和。 –投资环境决定投资的方向、数量和结构。 2 二、投资环境的分类 二、投资环境的分类 （一）按与投资的关系： （1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境 （2）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境 和社会环境 （二）按层次分 （1）宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社 会经济变量和历史文化现实，研究的是全国或大区域 范围内的国民经济发展、商业周期的兴衰等，国家的 法律制度、国家的经济增长率以及政治与政局的稳 定。 3 2.中观投资环境：研究地区或行业范围内经济、政 治、社会和文化因素对投资的影响。 （1）地区投资环境：指投资区域内的自然、经济、 社会条件等，如地区的改革开放程度、享有的优惠 政策、政府的管理水平等。 （2）行业投资环境：在一定行业中有关投资的外部 条件，如行业规模及水平，行业的市场容量及竞争 状况等。 3.微观投资环境：与项目有关的具体的外部条件。 （1）从行业看：选址 （2）从空间看：当地资源、区位优势的充分利用。 （3）具体：从投入（供给）看如运输费、水电费、 排污费等；从需求看如市场以及竞争对手等。 4 （三）按涉及的环境要素的特征分 1.硬环境：与投资活动直接相关的物质条件、是有形要素 的总和，是投资得以进行的必要条件。如自然环境和基础 设施等。 2.软环境：指对投资活动有重大影响的政治、经济、社 会、人文等诸方面的外部条件。 （1）政治条件：是否稳定、社会是否安宁、法律法规是 否健全等。 （2）经济条件：增长速度及稳定性、财政及货币政策的 连续性、市场规模及完善程度、经济允许机制等。 （3）管理条件：政府的管理水平、办事效率等。 （4）人的素质：人的文化水准及素质。 （5）政策优惠条件：是否给以税收、费用等方便的优 惠。 一个地区总投资环境＝硬环境×软环境 5 三、投资环境的特征 三、投资环境的特征 1.系统性  投资环境所包含的要素不论是自然的，还是人 为的，是物质的还是意识的，只要其中的某个 或某些因素发生变化，都会对直接的投入产生 影响。这些因素是相互联系，相互作用，相互 依赖，互为条件的有机整体，其中任何一个因 素的变化都会引起其他因素发生连锁反应，从 而影响整个系统的变化。 2.动态性 3.相对性