2007年成都房产宏观环境分析下.pdf

宏观政策环境研究  《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 政策概要 星彦观点：由于大地块的开 时间: 2006年6月1日起 发商存在，钢性需求持续增 措施: 长，90平米户型仍供不应 •新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建 筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面 求，价格会持续上扬。 积所占比重，必须达到70%以上 由于土地的获取模式的多元化，尤其是政府在大 •明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用 规模土地的招商政策极大的限制 地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要 “70、90”政策的发挥，即较大规模地块的开发 用于安排90平方米以下的住房建设 商可以根据地方的招商政策调整自 己的户型比例，而城市土地供应主体集中在拥有 影响：住宅结构调整 大规模地块的开发商手中，由于 大盘定位的需要，他们基本上是不可能按规定执 业界观点：. 行，所以不会有较大体量的90平 • 可以大大增加对中低收入尤其是城市白领们购房 米以下小户型供应，但需求市场的刚性需求导致 的供应量 需求会逐步放大，最终的可能是 • 对普通市民住房的供应从供不应 需大于供，从而导致价格的持续上扬。 求转向供略大于求，这时价格会明显降下来。 宏观政策环境研究  《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 政策概要 星彦观点：开发商的造价成本自 时间:2007年2月1日起 我调控能力的存在，可抵消开发 对象:开发全部竣工、完成销售项目； 商价格不断调高的政策隐患，价 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权 格仍旧上涨。 措施:对以上房产项目应该进行土地增值税清算, 由于开发成本由开发商控制，可以自主抬高项目的造价 最低税率为30％，最高税率为60％。 成本，因此按照政策增值部分是可以受开发商自 我调控的，不会影响开发商的利润增长，但是由于业界 影响:开发商转让房地产所取得的增值额越大， 税率就越高，应缴纳的税金就越多 的政策炒作，会对消费者形成购房心理假相的安慰，从 而刺激消费增长。根据市场供需原则，需求增长必然导 业界观点：. 致供应相对减少，从而可能导致房价进一步真实性的上 • 房地产公司主营利润率大幅下降 扬。 • 房地产项目并购需要