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第四章 个人住房贷款 • 概述 • 个人住房贷款的申请、审查和审批 • 个人住房贷款的发放 • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还 第一节 概述 一、个人住房贷款的概念和特点 1.概念 个人住房贷款是指放款人向借款人 发放的各种用于购买住房的贷款。个人 住房贷款是一种担保贷款，即借款人必 须为自己的借款提供各种形式的担保， 包括抵押、质押和保证等。个人住房贷 款是房地产金融业务的主要内容，并将 会逐渐发展成为最主要的内容。 2.特点 ⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说，个人住房贷款是属于消费 贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍 消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的 最主要的品种。 ⑵个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保，主要是因为住 房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风 险较大。担保可以是人的担保——保证，特 点是方便；也可以是物的担保——质押或抵 押，特点是安全。 2.特点 ⑶个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就 是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律 的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具 有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物 权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。 ⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流 程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集 成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。 如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券” 。 2.特点 ⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、 税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政 府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是 在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策 性特点更加明显。 ⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担 保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限 较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是 各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。 二、个人住房贷款的种类 1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前 主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款和政府贴息贷款 （如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住 房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单 位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。 2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条 件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银 行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、 个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷 款、个人自建住房贷款等。 3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款 不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。 三、我国个人住房信贷业务现状 1.发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛， 至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、 浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体 迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最 近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住 房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市 和较高收入者为主。 2.市场化程度较低 表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完 善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因 素影响较大，参与仍然不够广泛。 3.潜力巨大 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜