镇江市安置房需求预测研究.docVIP

PAGE PAGE 1 镇江市安置房需求预测研究 　　摘要：以家庭人口、收入情况、现有住房情况为指标，分析了镇江市拆迁安置户的现状；以安置房户型、安置房面积、期望楼层、安置房区委、安置房价格、安置房周边配套设施为指标，分析了镇江市拆迁安置户对安置房的需求差异；单因变量单因素方差分析和多元回归分析，得出镇江市安置房总需求预测公式、镇江市老城区安置房需求预测公式、镇江市城乡结合部需求预测公式。 　　关键词：城市化　安置房建设　需求预测 　　1　概述 　　城市化是一个地区的人口向城镇和城市相对集中的过程。中华人民共和国国家标准城市规划术语对“城市化”的定义是：城市化是“人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断完善的过程”[1]。其重要表现是：城镇人口在国家或者地区总人口的比重逐步上升、城镇用地规模不断扩大和旧城区再规划。城镇用地规模不断扩大造成了城郊结合部的拆迁安置现象；旧城区再规划造成了“老城区”和“城中村”的拆迁现象。 　　从经济学来看，城市化的本质是城市资本更新[2]。我国城市化发展较快，各个城市间的竞争也愈加激烈，长三角地区城市间的竞争尤为激烈，重新规划原有老城区城市建筑功能、改造城中村、统筹城乡结合部的发展是城市资本更新的重要内容。城乡结合部的拆迁、老城区的拆迁、城中村的拆迁是城市资本更新的重要体现[3]。但从我国城中村改造、老城区改造、城乡结合部的规划建设实际情况来看，拆迁安置工作进展并不顺利，开发商强行断电、断水、断暖、切断交通和通信等方式逼迫拆迁户拆迁，拆迁户以自焚、服毒、各种形式的暴力对抗拆迁的现象呈上升趋势[4]。 　　在这样一个理论背景和现实背景下，本文以“镇江市交通投资建设发展公司”（以下简称“交投公司”）的一个项目为平台，通过对镇江市拆迁安置户的基本现状（家庭人口数量和结构、可支配收入、原有住房面积等等）、拆迁安置户的心理预期（对安置房的户型预期、楼层预期、地段预期、补偿价格预期等等）分析，探索拆迁户安置房需求的影响因素，进一步探寻出影响因素和安置房需求之间的关系，最终得出一个关于安置房需求预测的数学公式，以指导镇江市安置房建设工作，并且希望能够对我国其它城市的安置房建设工作提供借鉴。 　　2　镇江市安置房需求状况分析 　　本节通过对镇江市交投公司负责的老城区、城中村和城郊结合部拆迁片区进行调查以获取相关研究数据，并分析了镇江拆迁安置房需求状况，发放问卷500份，获得问卷336份，其中有效问卷299份。其中，老城区改造问卷72份，占24.1%；城中村改造问卷92份，占30.8%；城郊结合部问卷135份，占45.2%。 　　调查结果显示，调查样本中现有人口是3人的家庭达34.4%，其次是5人及以上家庭人口占32.4%，4口之家和2口之家分别占18.1%和11.7%。家庭年可支配收入总额集中在1.5～3万的家庭约占40%，超过50%的家庭年可支配收入总额主要分布在1.5万以下和3～6万中，因此可以看出拆迁安置户的可支配收入不高。在现有住房面积上，有37.5%的家庭现有住房面积达到140m2以上，拥有80～110m2的家庭占23.1%。在现房套数上，近70%的家庭拥有一套房产，另有25.1%的家庭拥有两套房。 　　老城区家庭需求面积主要集中在80～110m2，城郊结合部家庭需求面积主要集中在110～140m2，而城中村家庭的需求面积主要集中140m2以上。 　　超过85%的家庭都想住在离原居住距离1000米以内，超过90%的家庭希望新住房距离商业中心在1500米以内。一方面是由于这些居民对当地环境比较熟悉，而不愿意搬迁太远；另一方面便于购物和商业便利。 　　超过70%的老城区和城郊结合部家庭能承受的房价为3000元/m2，而56%的城中村家庭能承受的房价集中在3000～5000元/m2；关于被拆房屋与回迁房屋之间的差价，大多老城区与城中村能接受100～-100的差价，而近40%的城郊结合部家庭则要求-300以上。 　　从调查统计和访谈中可知，安置拆迁户对社区配套设施要求主要是能给自身基本的日常生活带来便利，配套设施主要集中在花园、学校、商业、餐饮、超市等，另外很多老城区家庭，主要是老年人提出在社区内配套医院，以便自己看病。 　　3　镇江市安置房需求预测模型构建 　　针对不同的拆迁项目，安置房在户型、面积、楼层、承受价格等方面呈现出显著差异。由于安置房户型和面积高度相关，本研究通过多元回归方法着重从安置房需求面积方面重点探测影响其差异性的因素及权重。 　　3.1　回归计算　根据上述经过预处理的数据，使用统计软件，以“安置房面积”为被解释变量，以家庭人口、可支配收入、现有住房面积、住房套数等为解释变量，通过单因变量单因素方差分析（One-way　ANOVA、