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10 房地产开发项目的经营 （3）房地产经纪业务流程 信息的收集、整理与传播 房源与客源开拓 信息配对与业务洽谈 物业查验 引领买房看房 签订经纪合同 * 10 房地产开发项目的经营 代理交易达成（或者协助） 代办产权过户与登记 协办物业交验 佣金结算 售后服务 * 10 房地产开发项目的经营 （5）房地产经纪人的基本要求 职业道德：职业良心、职业责任和执业理念 职业修养：心理素质、礼仪、知识结构 职业技能：信息采集、市场分析、人际沟通、供需搭配、把握交易时机 参阅：房地产经纪，人民交通出版社，2007 * 10 房地产开发项目的经营 10.3 房地产物业管理 10.3.1 基本概念 （1）物业的涵义 物业一般用于指某项具体的建筑物及相关的场地、庭院、干道；房地产则一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产。 即物业通常用于个体，房地产通常用于整体。 物业是进入消费领域的房地产品，物业管理是房地产业在消费领域的延伸活动。 * 10 房地产开发项目的经营 （2）物业管理含义 物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，依照国家有关法规和合同，行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管埋，并向业主或租户提供多方面的综合性服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 * 10 房地产开发项目的经营 10.3.2 物业管理策略：早期介入 （1）对项目的总体设计提出意见或建议； （2）对项目的客户群定位提出意见或建议； （3）对未来的营销方式提出意见或建议； （4）协助房地产商提炼销售卖点； （5）根据物业的定位，确定物业管理的管理档次。 * 10 房地产开发项目的经营 （6）提出物业管理智能化系统的方案。 （7）对整个项目的配套及布局提出建议； （8）为房地产开发商收集、提供物业管理资料。 （9）根据规划、配套及业主群定位，确定物业管理的服务内容； （10）根据目标客户确定物业管理服务的标准，初步确定物业管理模式，制定有特色的物业管理方案。 * 10 房地产开发项目的经营 10.3.3 开发经营的一般策略 （1）产品策略： 创造房地产产品盈利点?； 明确产品策略的核心。 产品组合与优化。 （2）市场开发策略：一般来讲，房地产开发商的开发策略主要有自主开发、联合开发，专项开发和多项目开发等。除了一般性的开发策略外，有时还得采取一些特殊的策略。 * 10 房地产开发项目的经营 （3）渠道策略：营销渠道是将产品由生产者转移给消费者的途径。从商品房销售的方式来看，主要分为开发商直接销售、委托代理商和通过房地产经纪人销售。 开发商自行销售 委托销售代理 混合渠道 * 10 房地产开发项目的经营 （4）品牌策略： 专业塑造品牌。 品质固结品牌。 以价值为内涵的价格策略。 服务打造品牌。 创新使品牌永葆青春。 * 10 房地产开发项目的经营 （5）促销策略 广告。 营业推广 —鼓励消费者直接购买的。 —鼓励房地产租售代理商交易的。 —鼓励企业推销人员的。 人员推销。 公共关系。 * 10 房地产开发项目的经营 10.4 房地产的再次开发经营 房地产开发是一个连续的系统工程，中间每一个环节遇到障碍，都可能造成开发工作的停滞，甚至遭致失败。当开发商宣告开发失败，必须由其他开发商接手继续开发时，就出现了再次开发问题，俗称“烂尾楼”项目。即使在完成项目开发以后，由于各种情况的变化，导致原开发项目经营困难，必须对原项目进行再次开发，以便适应新的经营环境和要求，这也会提出房地产的再次开发经营问题，有人称之为“项目整理”。（烂尾楼处理很有意义，可进行案例研究，略） * 10 房地产开发项目的经营 导 读 房地产经营是通过各种不同的交易形式来完成的，包括了销售、租赁、转让等多种形式。尽管形式不同，但经营的目的却是共同的：尽可能获得更大的利润。由于房地产经营的复杂性，涉及到很多专业性很强的交易知识、法律和程序，需要学生在学习中掌握和了解。 * 管理资料 10 房地产开发项目的经营 10.1 房地产市场交易 10.1.1 房地产市场概念 广义地说，任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”，包括这种接触引起的种种关系。 （1）房地产市场含义 房地产作为不动产，是一种特殊的商品。物虽然不动，但权益可以流通，因此就有了交易行为。所以我们可以说，房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排，也是于某一特定的时间段内达成所有交易的总和。 * 10 房地产开发项目的经营 （2）房地产市