各类资产评估方法与公式.docVIP

市场法 收益法 成本法 1、活跃的公开市场； 2、可比： 功能、 1、预期收益； 2、折现率或本金化率； 3、1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态； 实体特征和质量、市场条件（供求关 取得预期收益时间。 2、具备历史资料； 3、形成资产价值的耗费是必 系、竞争状况、交易条件）、时间须的。 1、市场售价类比法： P=P’*修正系 P=重置成本 --实体性贬值-- 功能性贬值--经济性 一、纯收益不变： 数 P=A/r P=A/r[1-1/(1+r) n] →有限 n] →有限 贬值 2、功能价值法： P= P’*（评估对象 一、 重置成本 p 的估算方法： 二、纯收益若干年后保持不变 能力 / 参物能力） P=∑R t /(1+r) 1 重置核算法：购买、自建 t +A/r(1+r) t +A/r(1+r) t 3、价格指数法： P= P’*（ 1+物价变P=∑R 2 价格指数法（复原）： p=账面原值*价格指数 t +A/r(1+r) t *[1-1/(1+r) N-n] t +A/r(1+r) t *[1-1/(1+r) N-n] /(1+r) t 综动指数） 三、纯收益按等差级数变化 3 功能价值法： p=参物重置价 *年产量比 合 4、成新率价格法： P= P’ *（评估对1、等差 ：递增 P=A/r+B/r 4规模经济效益指数法： p=参物重置价 *产量比 2 n 象成新率 / 参物成新率） P（= A/r+B/r 2）[1-1/(1+r) n]-B*n/r(1+r) n 二、实体性贬值的测算方法： 2 5、市价折扣法： P= P’*（ 1- 价格折递减 P=A/r-B/r 1、观测法： =p*(1-实体性成新率 ) 扣率） P（= A/r-B/r 2、使用年限法： =实际使用年限 *年折旧 2）[1-1/(1+r) n] +B*n/r(1+r) 2）[1-1/(1+r) n] +B*n/r(1+r) n 6、成本市价法： P=评估对象合理成 2、等比 ：递增 P=A/（r-s ） 三、 功能性贬值测算方法： =∑（净超运营成本 本*（P’ / 其合理成本） P= A/ （r-s ）[1-(1+s) * 折现系数） n /(1+r) n] n /(1+r) n] 7、市盈率乘数法： P=评估对象收益递减 P=A/（r+s ） 四、经济性贬值的估算： =税后年收益损失额*年 额* 参照数市盈率 P= A/ （r+s ）[1-(1-s) n /(1+r) n] n /(1+r) n] 金现值系数。 一、 重置成本的估算： 1细分加和法； 2 价格指数法； 3规模经济效益指 数法 二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率 法、役龄比率法）、修复费用法 [贬值率 =（可修 复部分实体贬值+不可修部分实体贬值） /设备复 机 器 1、 直接匹配法 设 2、 可比因素比较法 备 3、 成本百分率比较法 评 折现率 =年收益（租金） / 价格 P=A/r[1-1/(1+r) n] 原重置成本 ]P123 三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本， 应考虑超额 投资成本。 四、 1经济性贬值=(p-实体 性贬值- 功能性贬 估 值)*[1- （实际使用生产能力 /额定生产能力） x] →x 在 0.6-0.7 之间。 P67、 131 2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（ P/A, r ,n ） 3 受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和 资金成本 n ] P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数 * 土 1、P=A/r[1-1/(1+r) 地价 =取得费+开发费+税费+利息 +开发利润+出让 地使用年限修正系数 K 增值收益 建筑物价格 =重置成本 * 成新率 （收益须是其处于最佳利用状态下的结 （交易情况、交易日期、区域因素、 房 地 个别因素修正系数） K=[1-1/(1+r) m] / [1-1/(1+r) n] n] 产 基准地价修正系数法 评 地价 =基准地价 * 年期（期日、 容积率、 估 其他）修正系数 果） 剩余法 （评估待开发土地价值） （建筑物） 2 地价 = - - - - 预期售楼价 建筑费专费用销售费用 利 息- - 税费利润 利息 = + + * （地价 建筑费用专业费用） 利息率 利润= + + * （地价 建筑费用专业费用） 利润率 = - （房地产纯收益 建筑物纯 1 综合资本化率 r=r 1( 土地 )x+r y 2、单独评估土地的价格： 土地价格 =房地产价格 - 建筑物现值=土 地纯收益 / r 收益） / r 1 建筑物纯收益 = r 2*（建筑物重置价 - 折 旧） 路线价法： 地价 =路线价 *累计深度百分率 *宽度 （四三二一法则：第一个 25 英尺 0.4, 第