领域机构重庆解放碑协信中心项目定位沟通案.ppt

* PART 4 项目整体定位 竞争区隔 城市占位 项目定位 客群定位 * 第一目的 客群购买目的回顾 短线投资：享受物业增值 长线投资：享受租金收益 自用：过渡性自用办公 他住：赠予他人、借予他人 投资 自用 第二目的 第三目的 收藏 身份象征 奢侈玩物 无目的冲动购买 第四目的 投资 + 自用 第五目的 自用+投资 以投资为主导，兼顾自用目的购买 以自用为主导，兼顾投资目的购买 * 任意一种购买目的，都带有保值、增值、获取财务性收益的潜在欲望，归根结底购买目的“投资主导” 通过分析，我们不难发现，五种目的都含有一个潜在共性: 资本不动产！ * 政策解读： 1、从2011年1月份起，外境客户不能以个人名义在大陆购置商务性产品，若有需求必须通过企业办事处或机构的名义购买，并提供相关的工商证明。 2、该政策足以说明境外的购买需求将大幅下滑。 * 2010年4月发布的《2010年胡润财富报告》显示，重庆有650位亿万富豪； 2010年11月发布的胡润榜富豪榜显示，川渝地区富豪有31800人，重庆上千万富豪有12720人。 截止2010年10月底，在重庆投资的世界500强企业已达到160家，其中两江新区占了54家。重庆引进世界500强企业的总量，已居西部第一。 重庆富豪人群概况： 随着城市的发展，重庆已经拥有强大的投资需求及潜在消费力，写字楼产品将成为重庆本地客户下一轮投资的重点 客户阶层划分 重庆客户阶层分析模型 就本项目未来吸纳的客群而言，必定是以资产阶层为主，覆盖小部分的城市财富阶层和中产阶层，形成项目完整的客户组合群。 根据中国社科院重庆财富阶层分析模型以及重庆统计局在2009年末对重庆城市常驻人口统计发现，重庆财富阶层呈现倒‘T’字结构，中产阶级以上人群仅占城市总人口比总的21.93%，约合700万人。其中资产阶级以上高收入人群仅占城市总人口的6.89%总人口基数不到230万人。 客户职业特征划分 重庆客户阶层职业对照分析模型 根据中国社科院重庆财富阶层分析模型对应职业特征以及重庆统计局在2009年末对重庆城市常驻人口统计发现，重庆客户阶层共计由11个职业群组成，其中财富阶层包含厅以上公务员，国企、央企、上市企业高层管理者以及部分大中型私营企业主构成。 本项目未来客群职业特征应当集中在以企业高管、私营业主、企业中层为主，并且能够吸纳部分资深公务员。 * 结论二 目前写字楼客群80%来源于重庆本地（含区县），外地及境外客户占到20% 结论三 甲级写字楼单套建面100-300 ㎡为主力需求面积段；投资客群以200平米以下的中小主力面积段购买为主，占投资购买的80％以上，500平米以上大面积需求仅占5% ；自用类客户群中70%以上购买200－500平米面积段。 结论一 写字楼市场投资客群数量明显多于自用型客户，投资以及投资兼自用的客户占85％以上 结论四 无论购买写字楼是投资或自用的客户，他们的身份为企业主或高管、中层及技术人员、事业单位资深公务员，年龄结构60%在40-50岁的中年群体。 重庆市典型写字楼客户研究结论回顾 无论投资或自用客户，对核心区甲级写字楼的软硬件要求越来越 高，除对物业的增值速度非常看重外，更看重现实的租金回报 外地投资客户在重庆投资目前还集中在别墅等高端住宅物业， 对写字楼的投资还有一个认知过程，同时随着政府关于境外个人 购房的规范外地客户在重庆购买写字楼物业将以“企业或机构” 形式出现，个人名义投资将显得非常困难 目前投资客户更关注核心区甲级写字楼， 自用型客户更关注非成熟区创意性写字楼 观点二 观点三 观点一 重庆本地投资客户，在选择投资物业时，写字楼产品已经 成为这批客户的投资首选 观点四 领域观点 投资型客户购买面积需求在100-300㎡，自用型客户面积需求在300-500㎡ 重庆本地客户（含区县）仍然是主流，比例占到85-90% 外地客户（北、上、深、广、港澳台）比例占到10-15% 本项目客户购买目的仍然是以投资为主， 其次是投资+自用，再次是自用 Business Value Degree of Innovation ??? ?? ???? 主流客户的身份背景以企业高管、私企业主、事业单位资深公务员、 企业中管及专业技术人员，年龄集中在40岁以上的资产阶层、财富 阶层及部分中产阶层 本案目标客群界定 * Investment clients 投资客户 客户类别 私营业主 国企、央企、上市公司高管 事业单位资深公务员 置业利益 看重项目区域价值 看重项目的产品优势 各类物业所聚集的综合体配套完善 写字楼 客群写真 * Business customers 自用型客户