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写字楼物业管理顾问工作范围职责 写字楼物业管理顾问的工作范围及职责 　　物业管理顾问服务是以提高物业管理水平为宗旨，使业主获取最高的回报率及业户提供最为方便舒适的工作环境。 　　为配合Z写字楼的交付使用及以后能使物业管理服务保持在较高的水平，我们建议由物业管理有限公司为Z写字楼提供物业管理顾问服务，以使物业能够顺利交用，同时建立完善的管理制度。 　　我们的物业顾问工作将做如下安排： 　　一、前期物业顾问服务 　　物业管理虽然常常被视为房地产发展的延续和伸展，但在开业前已需要考虑到物业移交后的一切大厦服务，同时物业管理对物业的租赁具有重大影响。我们建议物业管理的前期工作应该尽快开始在这期间，物业管理顾问的主要工作是： 　　●协助组建物业管理公司，成立具有独立法人地位的经济实体。实行总经理责任制度，下设物业、财务、工程、保安、清洁环卫等部门。按照企业化、专业化、社会化和制度化的要求，以统一管理、综合服务、自我运转、自我发展、自我完善的目标及日后接管物业作出一切筹备工作，设立临时办公室及购买办公设备等。 　　●审查设计图纸，全面细致地反映物业管理赖以顺利实施的各种需要，包括设定工作间、储物间、职工食堂间等，以及从以往管理实践经验所知，在规划设计上的各种问题和缺陷（例如配套设施、机电系统、安全保卫、垃圾处、消防设施及建筑材料等），提交设计单位参考和纠正，并且协助发展商对施工的监理。 　　●设定物业管理的法律规范，与发展商和律师共同草拟租赁合同、入户守则、装修规定及其他物业管理有关的法律文件，务求做好所移交的一切安排。 　　●选聘物料供应商及承包商，协商服务条款及签订合同。 　　二、物业管理计划 　　一但我们被聘用后，配合物业本身的特点、当地法规、市场情况、社会因素和发展商的目标和承诺，我公司将： 　　●制定一套详细的物业管理计划，内容包括物业管理公司的服务范围、营业方针、思想导向、劳动工资计划、财务管理、行政制度、大厦管理、工程维修管理、卫生管理、绿化管理、治安管理、车辆管理、财产管理、考核制度、物业档案、电脑系统与及其他特约服务等。 　　●编制开办费预算及首年的管理预算、评定管理费及其他收费标准、押金及储备金金额等，该项工作我们已提出草案，具体需和发展商进一步落实。 　　●编定岗位责任奖惩制度及规章制度。 　　三、人事管理 　　●协助制订分期及整体物业管理员工编制，各级员工薪津，福利标准。 　　●协助制订各级管理员工岗位责任及工作程序。 　　●协助招聘及聘用员工。 　　●根据相关法律法规制订人事制度，员工守则及劳动合同。 　　●协助与劳动部门联络，安排有关员工聘用登记事宜。 　　四、员工培训 　　●在物业交付使用前，协助物业管理公司聘用高级行政人员，物业经理及维修保养经理，配合市房地产管理部门进行培训，取得相应的上岗证书，并尽快参与制订物业管理规章制度。同时安排上述人员到相关物业作实习，了解及熟悉专业管理模式及运作。 　　●于交付使用前一个月，为文章来源自 房地产 e网 各级员工安排短期上岗培训，使他们能充分认识本身的工作职责及工作程序，同时灌输其良好的服务意识及正确的物业管理概念和知识。 　　●安排各级员工进入物业内部实地训练，配合物业交付使用期间，令物业管理工作能够全面开展，为客户及时提供高水平的服务。 　　●于物业交付使用后，安排重温培训班，务求员工服务素质，能达到既定之标准。 　　五、常规管理工作 　　Z写字楼全部落成后将会是一个设备完善的新典范，物业管理公司遵照物业管理公约和租约为业主和租户客户提供管理服务、维护物业的价值和保障业主的整体利益。 　　这些工作包括： 　　●协助成立与业主和租户联络并建立公关机制，接受业主和租户对物业管理要求，不断改善服务和扩展服务的项目与范围。 　　●维持及不断完善物业的管理服务机构、人力资源管理和行政管理。 　　●执行物业管理公约、租约、业主守则及其他规定，防止违建和违约行为。 　　●维修及保养管理： 　　-维持物业配套设施的维修和保养，长期设立大修、中修、小修、及翻修工程施工组织，保证所有设备的正常运作和延长物业的寿命。 　　-协助制定竣工验收安排及保养期内之补修程序。 　　-协助制订楼宇保养维修计划，包括大修、中修、小修及翻修工程，编制修缮工程预算。 　　-根据大厦的设备装置，协助选聘专业公司及承包商，进行定期保养维修。 　　-协助计划24小时紧急维修系统，设立施工组织。 　　-协助制定公众投标、验收及付款程序。 　　●保安、消防系统及车辆管理： 　　-协助制订或修订值班守卫制度，设定工作岗位及编制，防止大厦发生罪案。 　　-协助聘用及训练保安人员，熟悉大厦保安监察系统。 　　-协助制定交通管理措施，防止车辆乱停乱放。 　　-防止霸占公共地方，维持通道畅通及公众安全。 　　●环境