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我国土地金融市场化问题研究 三农金融lt;Agro.relatedFinance 我国土地金融市场化问题研究 52农村金触研究f儿JLY2010 文/杨涛 问题的提岀 土地金融一般是指围绕土地开发，改良，经营等活动而发 生的筹集，融通和结算资金的金融行为,即以土地为信用保证 而获得资金融资?经过三十多年的改革开放，我国初步建立了 社会主义市场经济体制，牛产要素的市场化不断推进,客观上 要求建立相应的土地金融市场，以服务于房地产健康发展和农 业现代化进程. 具体來看,土地金融又可以分为城市土地金融和农村土地金 Agro一relatedFinancegt;三 农金融 融两大部分,其中农村土地金融一直是各国更加关注的核心问 题,也是我国土地金融体系市场化改革的关键所在. 目前,推动我国土地金融市场化的出发点，主要包括如下方 而： 第一，房价问题已经成为困扰屮国经济稳定増长的关键因 素，其根木原因还是地方政府在缺乏可持续资源来源的情况下， 过度依赖土地收入，因此产生了”推高房价”的内在冲动.要从 根本上打破这种”土地财政”模式，除了改革财税管理体制，述 需要大力推动土地金融市场化改革，通过土地金融创新来为地方 城市建设提供多元化的资金来源，从而降低地方政府发展”土地 财政”的冲动，以最终解决房地产市场的基木矛盾. 第二,当前农村土地流转和开发中存在很多问题，其根木原 因在于缺乏有效的土地市场，致使土地在流转和开发过程中无法 采用市场机制正确定价?发展土地金融，赋予土地使用权财产权 性质，允许将其抵押以实现资金的融通，就能集屮较多资金，从 而对土地市场的形成和发育提供强大的金融支撑，使得上地能够 与其他牛产要素重新组合，优化土地资源配置，实现土地规模经 营和运作高效率. 第三，建立健全土地金融体系,利用城市化过程中转化的土 地作为抵押进行融资，对于解决农村领域和屮小企业长期信贷资 金投入严重不足的局面具有重要意义?与此同时,城市设施建设 所需的资金项目具有建设与回收周期长，风险相应较高等特点， 它们很难通过普通商业贷款方式来加以满足，这时通过土地金融 体系搭建融资平台，充分发挥土地作为金融工具的融资作用，拓 宽土地融资渠道就显得尤为重要. 第四，当前地方融资平台的风险问题,很大程度上是土地金 融体系不完备，不规范的结果?由于土地金融体系落后,造成了 地方政府土地融资方式的单一，并引起了信用与市场风险的迭 加?在现实中，各地土地储备机构以储备的土地向银行贷款，并 通过地方政府提供信用担保?与此同时，一些土地储备屮心又直 接介入开发，扮演j级开发商和二级开发商的角色?这些引发巨 大争议的行为都是土地金融缺乏规范与监管的结果?要解决这些 问题，前提就是建立起完善的土地金融体系，尤其是相应的法律 法规和监管体系建设，确保土地金融市场的合规有序运行. 第五，金融改革为土地金融的发展带來了新的机遇?土地市 场的培育和完善，使得土地的金融实践或金融深化显得尤为迫 切?从国外经验看，土地金融是西方发达国家土地制度,金融体 系的重要组成部分，它在合理配置土地资源，发展农业经济等方 面发挥了重要的作用.作为新的金融服务领域，我国金融机构可 以积极发展适合国情的土地金融业务，不断创新土地金融产品， 在推动土地金融市场化过程中实现共赢. 国外土地金融市场化的经验借鉴 就齐国土地金融市场化运作的实践来看，可以得岀如下主要 经验： 第一,国外土地金融的核心内容是农村土地金融.这是因为 在各国经济发展过程中，农村问题一直都是影响经济社会现代化 的关键因素，因此也是各国政府关注的焦点?正是在各国农村经 济金融不断发展的过程中,才出现了土地金融市场化转变的趋 势?而在国外城市土地市场上，土地金融的市场化程度一直就比 较高，而政府直接干预的程度相对较低，更多的是通过财政货币 政策来施加间接影响. 第二，国外土地金融是农村金融体系的核心.从徳国最早发 展起来的土地金融制度，到后来美国的成功经验,以及土地金融 制度在当今西方各国的普遍发展，都说明了土地金融市场化是以 利用农村土地作为抵押担保，使农民获得资金融通，支持农村建 设或者协助政府推行农业政策的一种长期信用制度，它是一国农 村金融体系的核心?因此，建立健全土地金融制度是世界各国的 项基本国策. 第三，国外土地金融都体现为政府适度干预?农业自身的特 点,使得商业金融都不愿介入这种比较利益差的产业?所以，从 最初的德国到后来的美国，以及新兴经济体，土地金融制度的建 立，通常都是由政府出面,利用政策优惠，法律保护，直至政府 拨款等手段，从机构的建立到资金的供应,进行大力扶持?但同 吋必须注意到，各国政府都会避免过度干预，即对土地金融机构 的具体经营,日常管理不加干涉. 第四，国外土地金融都经历了市场化不断深入的过程.在各