河南龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议 正商置业 花园洋房 大盘 风情小镇 营销建议.ppt

* * * * * 启动期地块选择 综合案例分析以及各地块情况，钧城建议优先启动地块C 居住价值： A1A2DBC 商业价值价值： BC C 地势平坦，工程进度快，能够有效支持启动期快速消化节奏； 建设难度小，成本投入相对少，符合低价入市的要求； 地块价值相对较低，能够实现较低均价水平，体现项目低价格的优势； 通达性，昭示性强，能够最好的展会项目的整体形象，便于体验营销的营造； 东侧学府路路况较好（竞争项目主要通道），便于积累人气； 项目现出入口，远离小刘桥，出行安全性好；便于客户现场看房 A1 A2 B D 钧城建议：地块与思达配货基地公用同一出入口，多卡车和镇上工人，对项目现场展示及营销工作造成一定的干扰因素，建议将出入口隔离。 * 分期开发建议 A1 A2 B C D 东 西 地块价值排序：A1-A2-D-B-C 序号 地块 产品 目标容积率 一 期 C 多层（主导) 洋房 经济别墅 社区配套 1.2-1.5 二 期 B 多层 洋房(主导） 联排别墅 0.8-1 三 期 D和A2 洋房，别墅（联排，双拼） 0.6-0.8 四 期 A1 洋房，小高层，别墅（双拼，联排，独栋） 0.8-1.5 备注 项目总体容积率基本控制在1.2左右；总建面积在40万㎡左右； * 启动期开发量 项目 龙泊圣地 安联·11公里 启动体量 460余亩（总体量1/10) 100亩（总体量2/3) 建筑面积 近14万㎡ 8万余㎡ 投放产品 多层，公寓，酒店，别墅（联排，双拼） 多层 容积率 0.45 1.2 一期启动体量建议：8-10万平方米 * 情景洋房 改良多层 经济别墅 以情景洋房作为启动期亮点产品(4+1,5+1)，配合良好的景观，树立项目吸引市场的优势形象。满足项目中端客户层面的需求； 满足项目低价入市的策略，拉低项目启动期整体均价水平，吸引中地段客户的置业目光，实现快速消化的资金目标； 考虑到项目后期产品品质提升的需要，一期可适当在具备景观好的位置投入少量经济型别墅（6-8联排或叠加别墅） 核 心 产 品 浮 动 产 品 公 建 配套物业 考虑到项目周边配套现状，配套物业可结合启动期现场展示中心，以样板景观和集中商业会所的形式出现，一方面体营造社区生活氛围，另一方面体现大盘的气势和开发商的整体实力； 以复合型产品入市，扩宽客户层面，启动期以首次置业市场为主导市场，同时兼顾部分中高端客户，实现低开高走的价格策略，降低入市风险； 启动期物业类型 * 多层 多层 营销中心 主题公园 中心绿化 洋 房 启动期规划布局建议 先做主体景观或者少量样板景观，体现项目形象 将多层分布在临近107国道及思达仓库附近，满足低价入市的需要； 洋房位置偏内，靠近项目高地，满足洋房景观及舒适性； 别墅接近项目二期，保证项目整体规划的延续性，同时满足其景观特性； 配套产品安排在项目入口，不仅能满足前期营销需要，同时能够更好的展示项目特色； 别墅区 启动期开发建议 * 启动期容积率建议 低密多层，容积率控制在1.2~1.5之间，一方面保证项目环境价值能很好的体现，另一方面确保启动期能取得相当的开发利润；配套面积3000㎡左右； 产品 洋房 多层 联排 叠加 容积率 1.2 1.6 0.6 0.8 投放比% a=？ b=？ c=？ d=？ R=a×1.2 + b×1.6 + c×0.6 + d×0.8 1=a + b + c+ d 方案（一）： 洋房(R=1.2)+多层(R=1.6) 洋房：25%左右 多层：75%左右 方案（二）： 洋房(R=1.2)+多层(R=1.6)+别墅(R=0.8) 洋房：15%左右 多层：80%左右 别墅：10%左右 别墅面积控制在140-200㎡，投放比例控制在10%左右，按启动期8万平米计算，50套左右； R=1.5左右(不含配套建筑） R=1.2左右(不含配套建筑） 洋房：35% 多层：65% 洋房：30% 多层：60% 别墅：10% 修正后 * 第六部分 项目营销建议 体验式营销 圈层营销 创新营销 * 体验式营销线 项目卖场：现场体验式接待+市区外卖场的设立； 销售配套：市区穿梭巴士+社区景观巡游车； 产品体验：样板房及看房通道； 现场体验：社区标志性体验区（配套+ 景观）； 创新销售线 传统坐销+创意外销 圈层营销线 老客户带动式圈层营销 项目应如何营销 * 强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为项目的代名词 售楼处＋会所 体验式营销线 项目现场接待中心与项目商业会所结合，营造良好的体验感 现场体验式接待 * 丰富多变 细节处理 清水涟漪 绿树成荫 仁和春天大道利用江安河水，充分营造出一种亲水亲绿的体验，让来访消费者留恋忘返，成功的塑造出高品质楼盘的形象，让项目前期高调入市，并成功的促