天津房地产市场分析报告-2007年-180页.pptVIP

飞速发展的巨大市场 —— 天津房地产市场分析报告 第一部分 天津市发展概况 第二部分 滨海新区概况 第二部分 天津市房地产市场发展分析 第四部分 滨海新区房地产市场发展分析 第一部分　天津市宏观经济概况 天 津 城 市 定 位 环渤海地区的经济中心 国际港口城市 北方经济中心 生态城市 第一产业实现增加值118.97亿元，比上年增长3.5%。第二产业增加值2485.83亿元，增长17.6%。第三产业增加值1732.93亿元，增长11.0%。三次产业结构为2.7：57.3：40。 天津经济发展在全国大城市中，基础比较薄弱，但是随着滨海新区的改革开放和环渤海地区一体化进程的加快，天津后劲十足，后来居上； 天 津 城 市 总 体 规 划 2006年3月22日国务院审议并原则通过了《天津市城市总体规划（2005—2020年）》，为加强区域协调，统筹城乡发展，保护生态环境，天津市未来将形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。 『一轴』“武清新城—中心城区—滨海新区核心区”城市发展主轴：该轴西连北京，东至天津港，中间以天津中心城区为核心，城镇密布，是未来京津国际化大都市连绵带核心发展轴的重要组成部分。 　　『两带』 东部滨海发展带：沿渤海湾西岸展开的宁河—汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城，构成以国际化港口、商贸、旅游、石油化工等为主的海洋经济发展带，辐射整个环渤海湾地区。西部城镇发展带：沿蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城方向的西部城镇发展带，以津蓟、津沪等高速公路为轴， 串联天津西部新城和中心镇，成为区县经济腾飞的发动机，支撑起城镇经济发展的空间构架。 『三区』 北部蓟县山地生态环境建设保护区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设保护区、南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设保护区。 第三部分：天津房地产发展概况 四、房地产价格水平 2.天津市近期分区价格分析 图：2006年天津市一手住宅各区域成交均价情况 五、房地产购买习惯 1.地域情节 对住所周边环境过分依赖 工作地点固定 亲朋来往密切，导致外迁选择困难 2.价格承受能力 3.购买目的和方式 4.产品需求类型 5.滨海新区的主要购房人群 老滨海人 新滨海人 外籍人士 六、外地开发商介入情况 第三阶段主要时期外地开发商数量及投资规模表 天津外地开发商的四大派系 天津市房地产市场版块分析 一、东部板块：滨海战略带动下的潜力区域 东部板块包括： 卫国道板块（东至外环线，南程林庄路，西至卫国道，北至金钟河大街）、 张贵庄板块（东至外环线，南至京山铁路，西至津塘路，北至程林庄路）、 津塘板块 （东至外环线，南至海河，西至富民路，北至京山铁路）、 东丽湖板块（市政府规划的东丽湖居住组团区域） 目前东部板块主要以太阳城为代表。丽苑居住区规模较大，但该区域开发项目较少，没有形成相互竞争、共同建设的形式。虽逐渐与卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点，必将面临良好的发展机遇。 在卫国道整体区域形成的同时，我们也清楚地看到该板块各项目的同质倾向，究其原因，还是该板块需求特点所致，除凤溪项目精英汇酒店式公寓是完全的投资性产品外，其余各项目都是为满足自住的需求，其中丽苑作为天津市具有代表性的大型居住区，最早完全是为满足自住需求的典型项目。 二、东南板块：城市发展方向上的潜力地块 该板块（东至海河、外环、津沽公路，南至梨双公路，西至洞庭路，北至双林引水河） 该区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头并与之形成呼应联接的意味。该区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。虽然东南板块能够依托大梅江发展，然而在短期的项目发展来看，仍旧是自主需求的供给，但同时，复兴之门作为东南板块内的高端项目，其有力的利用了地铁上盖的天津市唯一项目，也正在吸纳着一部分投资人群，这部分人群大致可以占到30%左右。 三、南部板块：形成中的天津新兴富人区(梅江板块) 南部板块主要包括： 梅江板块（东至解放南路，南至潭江道，西至金山路，北至郁江道）、 梅江南板块（东至解放南路，南至外环线，西至卫津南路，北至潭江道） 后梅江板块（东至津港公路，南至兴华道，西至津淄公路，北至外环） 包括已经成形的梅江居住区，及建设开发中的大梅江区域。区域项目众多，项目整体档次较高，一度成为天津市高档住宅区的代表。梅江区域的整体开发中，政府行为是最大特点。区域开发规模大、开发速度快，对天津市地产市场的整体发展产生了巨大影响。区域城市配