企业版度假地产.docVIP

企业版度假地产 随着人们生活、居住方式的发展，传统的商业模式不断推陈出新，许多新的业态被创造出来。 在纯粹的观光时代，除了满足基本住宿功能的酒店设施，旅游很少关注房地产，但随着人们旅游停留时间的增加以及偏好的转变，旅游的地产化倾向日渐明显。 同样，在早期仅关注户型、面积的发展阶段，房地产也几乎不考虑旅游，但随着人们对居住环境、配套设施的要求越来越高，房地产也开始注意营造休闲化、主题化、情趣化的环境氛围，并逐渐注入越来越多的旅游元素。 随着旅游与房地产的融合，旅游地产地产的概念和开发模式逐渐被市场接受。 然而，旅游地产是个大概念，由于旅游形式丰富多彩，产品形式也有低级和高级的差别，这个大概念已越来越难精准地描述这个行业的发展特点和趋势。 事实上，中国旅游地产出现的时间，适逢观光旅游开始向度假旅游过渡，许多开发商不过是将景观和房地产进行简单相加，便迅速吸引了市场的眼球，因此，我们所说的旅游地产从内涵上，更接近于景观地产。 但随着度假时代的来临，旅游和房地产的结合将更为紧密，旅游地产的业态，也将从现在的景观地产走向度假地产。 要了解度假地产的内涵，首先要明确什么是度假区。世界旅游组织对度假区做了明确的概念：度假区是为旅游者的较长时间的驻留而设计的住宅群，在它的全价中，除了住宿费外，还有公共设备、体育及娱乐设施的使用费。 我们认为，度假区的不动产就是度假地产。 度假区的高级发展形态就是度假社区，是强调邻里关系密切、守望相助、富有人情味社会关系的度假区。若干个度假社区，可形成度假产业经济区。 通过对三个概念的对比，我们可以清晰的了解他们的区别与联系。 住宅地产与度假地产 住宅地产：基于现实不得不做出的折中居住选择，方便是重要指标。通常在意的是周围的境、交通、公共设施配置及物业品质和服务等因素。度假地产：因为理想而做出的居住选择，舒适是重要指标。通常在意的是度假氛围、服务和人际关系。 度假地产与度假社区 度假地产：度假区的不动产。 度假社区：通过服务和引导让消费者通过共同的兴趣和爱好构成亲密伙伴关系的度假区，是对度假区的提升，是度假区发展的必然趋势。 度假社区中的度假地产更有发展前途 度假地产发展空间巨大 度假条件成熟 随着经济的快速增长，居民人均可支配收入大大增加，为度假奠定了经济基础。国际上对于度假有一个门槛划分：当人均GDP达到1000美元时，旅游方式主要表现为观光旅游；当人均GDP达到2000美元时，开始产生休闲需求；当人均GDP达到3000美元时，度假旅游将会逐渐兴起。而目前我国的人均GDP已突破了3000美元的门槛，度假时代到来了。 实际上，90年代中后期以来，游客就已开始进一步追求旅游产品个性化、多元化的更高需求，休闲、度假逐渐成为高端旅游消费的主流。据《中国旅游统计年鉴2008》和《中国国内旅游抽样调查》，国内游客以度假出游目的的比重已由1999年的8.6%上升到2008年的21.9%，传统老景区、景点收入增长明显减缓，城市休闲项目、城市周边乡村休闲等自主类型休闲产品不断掀起高潮。此外，商务旅游日益频繁与规格提高加速了度假地产的发展。 上世纪90年代，我国实行六天工作制，法定假日(元旦、春节、劳动节、国庆节)共7天，加上周末，全年共有假期59天。到了1995年，五日工作制实施，全年休假时间增加到111天。自1999年实行黄金周以来，法定假日增加到10天，全年共有假期114天。经过2008年的再次调整，目前我国全年共有假期115天，客观上充分的节假日为有消费能力的游客提供了休闲、度假的时间条件，旅游休闲度假日益成为提高生活质量与丰富精神生活的经常性需求。 与休闲、度假密切相关的交通运输业发展迅猛，私家车保有量的增加、航空公交化消除了度假的时空障碍。据统计公报，2008年末私人轿车保有量4173万辆，增长18.1%。 城市化催生度假地产 城市化水平达到一个临界点后能使度假地产迅速的爆发和扩张，这可以从欧美许多发达国家的城市化进程中体现出来。美国城市化开始于18世纪末期，1790年美国城市化水平只有5%。自1870年后，美国加速工业化进程，大量的农村人口和工业向城市集中，地价不断上涨，城市化进入了高速发展阶段。到1940年，美国城市化水平达到51%，由于城市的日趋集中与紧凑造成的住房空间拥挤、商业高度集中、交通状况紧张让人们不堪忍受，纷纷到地价低、空气质量好的郊区生活，郊区化成为城市化的发展趋势，度假地产迎来了火热发展期。2008年我国的城市化水平已达到了44.9%，度假地产爆发的临界点即将来临。 老龄化社会创造市场 人口老年化使老年养生需求开始集中爆发。据统计公报，我国60岁及以上人口占全国总人口的比重达到12%。《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》预测，我国2014年60岁及以上的老龄人口将达到2亿人，2026年将达到3亿