BT项目与土地一级开发联动模式研究.docVIP

PAGE PAGE 1 BT项目与土地一级开发联动模式研究 　　【摘要】随着国家的进步，近几年的房地产行业发展相当繁荣，但发展繁荣意味着行业可能进入发展的瓶颈阶段，因此，探索新的发展方式成为现今首要考虑的问题。由于政府投资扩大，管理和投融资能力难以满足投资开发需求，需要引入市场机制，引导社会资本参与，BT项目明显增多。而一级土地开发在一定程度上避免了寅吃卯粮的情况，解决了投融资难题和社会资本闲置的问题。探讨二者联动模式对社会发展有一定的益处。 　　【关键词】BT模式；土地一级开发；房地产；融资渠道 　　BT模式作为一种新兴的工程建设管理模式，近年来在国内得到了蓬勃发展，较好的解决了因为建设单位资金紧张而不能实施工程的难题。随着房地产行业的蓬勃发展，BT模式的运行成为现今比较主流的模式。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，二者在结合以后对社会发展具有很大的推动作用。研究BT项目与土地一级开发联动模式，既是社会发展的必然趋势，也是促进国家进步的必然要求。 　　一、BT项目与土地一级开发联动的可行性 　　（一）资金充足 　　在社会快速发展的今天，经济水平获得了巨大的提高，因此，BT项目与土地一级开发联动模式在资金方面具有一定的可行性。从政府的角度来说，近年来，国家对房地产行业的宏观调控取得了一定成绩，在未来的发展中，也会逐步朝着良性的方向发展。BT项目属于政府投资项目，企业参与不得以带资承包方式建设，另外，BT项目投资额大，相关经济技术风险较大，经过政府的支持，在融资方面做取得了较好的成绩。融资已经不再像过去那样困难，不仅减少了步骤，而且减少了时间，为BT项目与土地一级开发联动的可行性增添了巨大的助力。 　　（二）政府支持 　　在研究BT项目与土地一级开发联动模式的时候，我们会发现，政府对于这种联合活动是大力支持的。从BT项目上看，保证了政府和参与企业的利益。从土地一级开发上看，因为有政府的保障，使土地得到充分的利用，这意味着在日后的发展中，可以广泛的应用。将二者联合起来，自然也是在政府的支持下才能进行。政府的权威性，决定了BT项目和土地一级开发联动模式能够准确、有效的实行。因此，二者联动的可行性之一就是政府的支持。 　　（三）促进房地产行业良性发展 　　在上文中，我们提到，房地产行业有了较好的发展。但现阶段的房地产行业即将步入发展的瓶颈阶段，即住房饱和。因此，必须提前制定一些办法来应对，避免进入瓶颈阶段时的一些问题发生，例如耗费大量的人力、物力却收不回成本，造成亏损或者房价下跌。BT项目与土地一级开发联动模式，正是针对房地产行业瓶颈阶段的良好举措。对于房地产行业而言，BT项目是工程建设融资模式的一种，具有较好的效果。融资的良好进行，对房地产公司的发展有一定的益处。 　　二、回购方式与参与主题 　　（一）建成时回购转变为建设期回购 　　在传统的BT项目中，项目发起人与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。对于新形势下的房地产行业而言，建成时回购转变为建设期回购是一种必然的趋势。回购方式的转变意味着行业有了新的发展。将建成时回购转变为建设期回购，有很多的优点。第一，传统的建成时回购，建设期长，回收慢，相关经济技术风险较大。在建设期回购能够有效避免这种情况。其次，将建成期回购转变为建设期回购，可以实现过程管理和滚动开发，降低投资者风险和政府还款压力，充分提高资金的利用率。 　　（二）各参与主题的责任及其管理关系和经济关系 　　1.政府。土地储备制度的实施要求地块要以净地出让，政府是土地储备阶段土地一级开发项目的最终所有者。政府的任务是选定项目投资者，给予投资者贷款担保和政策优惠，对项目进行监督、协助和管理，并履行回购承诺。其中，政府与土地一级开发是互助关系，但二者也存在一定的管理和被管理关系。政府的主要职责是提供政策上的帮助和融资方面的支持，而土地一级开发的职责是在土地方面达到有偿出让或转让。 　　2.项目投资建设者。在BT项目中，投资者是融资的主体，他们的任务是进行项目融资、投资和建设管理活动。土地一级开发项目的特殊性在于，投资者不仅要有稳固的资金保障，在协调能力方面，也要具有较高的水平，保证项目干系人的配合，二者具有紧密的联系，在责任方面，二者是共同承担的。 　　3.金融机构。此机构是项目融资的资金提供者，土地一级开发项目一般投资巨大，单靠投资承包商自身的资金难以完成，必须