房地产开发建设管理.PPTVIP

（3）里程碑法 里程碑法又称可交付成果法，该方法是在横道图或者网络图上标示出一些关键事项，这些事项能够被明显地确认，反映进度计划执行中各个阶段的目标，一般是处于关键线路上的一些关键项目，这些事项对项目进度计划能否顺利实现具有重大的影响。 通过这些关键事项在一定时间内的完成情况可反映项目进度计划的进展情况，这些关键事项被称为“里程碑”。 （4）进度曲线法 该方法以时间为横轴，以完成的累计工程量（该工作量的具体衡量内容可以是投资额、实物工程量的完成情况、人工工时消耗、形象工程等）为纵轴，按计划时间累计完成任务量的曲线作为预定的进度计划。 从整个项目的实施进度来看，由于项目后期收尾工程的实际工程完成量比较小，因此，该进度曲线一般是S形的。 进度计划的编制 ——计划编制步骤： 1、确定项目并将其分解为工作单元 2、描述各工作并进行工作责任分配 3、工作排序并确定工作间关系 4、计算工作量并估算工作持续时间 5、制出计划图表 6、进度安排与优化形成最终结果 进度安排与优化 注意： 最终工期是否满足要求 各种资源的负荷是否合理 是否考虑一定的弹性和风险因素 是否便于实施和管理 进度计划的实施 ——实施步骤： 分析预测——实施准备———保证措施（明确交底计划、协调调度工作、抓关键工作、保证资源供应、加强组织管理） ——关键：监控实际进度，及时、定期地将实际进度与计划进度进行比较，并及时采取纠正措施。 ——方法：规划、控制、协调 A、进度的检查 ——进度检查的方法： 日常检查、定期检查、关键点检查、例外检查。 检查图 、 检查表或进度报告 B、进度调整或修改 ——进度调整或修改： 根据工作的实际进展，预测对后续工作的影响，采取措施调整或修改计划 ? 进入新的计划制定过程 8.4 房地产开发项目成本管理 1 房地产开发项目成本构成 2 房地产开发项目成本管理原则 3 房地产开发项目成本控制内容 4 房地产开发项目成本控制方法 1.房地产开发项目成本构成 与未来企业生产经营有关的其他费用 建设工程总投资 建设投资 土地使用费 固定资产投资方向调节税 建设期利息 建筑安装工程费用 税金 利润 直接工程费 间接费 设备及工、器具购置费用 设备购置费 工、器具及生产家具购置费 工程建设其他费用 与项目建设有关的其他费用 预备费 基本预备费 涨价预备费 铺底流动资金 流动资 产投资 2.房地产开发项目成本管理原则 (1)设置科学的投资成本管理目标 （2）设计阶段成本控制是重点 （3）变被动控制为主动控制 （4）经济与技术结合是成本管理有效手段 3.房地产开发项目成本控制的主要内容 1、编制成本计划，确定成本控制目标 2、审查施工组织设计和施工方案 3、控制工程款的动态结算 4、控制工程变更 4.房地产开发项目成本控制的方法 项目成本分析法 工期-成本同步分析法 净值法 价值工程法 成本控制的主要工作内容 编制成本计划，确定成本控制的目标 成本计划可分解为五个方面： ①材料设备成本计划；②施工机械费用计划；③人工费成 本计划；④临时工程成本计划；⑤管理费成本计划。 审查施工组织计划和施工方案 控制工程款的动态结算 建筑安装工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。 控制工程变更 工程变更引起的工程量变化和承包商索赔，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。 成本控制的主要措施 在房地产开发全程中，成本控制的主要措施包括以下四个方面： 强化成本意识，加强全免管理 (最基本做法) 确定成本控制的对象 (成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用) 完善成本控制制度 (编制一系列标准的报表，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体权责划分) 制定有效的奖励措施 (物质奖励，精神奖励，提供专业进修、职业晋升和国内外考察机会) 8.5房地产开发项目合同管理 合同管理概述 合同管理是指房地产投资主体或房地产开发商依据国家法律、法规的规定，对项目全程进行合同规划、分析、签订、解释，并对合同实施过程进行控制的管理工作。 合同管理是房地产开发项目“三控两管”中至关重要的一环。 合同管理在房地产开发项目中具有很强的必要性，主要表现在以下几个方面： 建立现代企业制度的需要 规范市场交易行为手段 规范市场主体的行为 规范开发市场的价格 合同履行的保证 通过合