房地产基础知识 .PPT

容积率的概念 容积率越低，居民的舒适度越高 不同建筑形态 容积率多少合理？ 住宅小区容积率1.0的，为非普通住宅。 多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4 容积率过高对居住的影响 1、内部规划差，路窄绿地少 2、人口密度大 3、安防难度大 容积率存在区域差异 不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会比北方要高。 建筑物的分类 ⑴按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又称小高层住宅。 ⑶按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。 2、建筑基础知识 板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。 建筑单体分类 1 2 3 4 5 6 8 7 3、户型方案图基本标识 开间、进深的定义： 房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。 具体意义： 1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。 2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。 4、测绘基础知识 房屋面积的种类有多少？ 什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？? 什么是公摊，公摊是如何计算的 什么是得房率，得房率越高越好吗？ 套内墙体面积：外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。 阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 分摊的公有建筑面积计算方法 其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。 得房率的含义： 北方得房率为：0.6—0.7（电梯房）0.65—0.78（多层）； 南方得房率为：0.75—0.83（电梯房）0.8—0.9（多层）。 北方得房率普遍比南方低0.15—0.2 经验 地域决定外墙厚度：南方高于北方 建筑类型：多层高于高层 单体结构：板楼高于塔楼 = 套内建筑面积 套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 得房率高低的 制约因素： 1、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“小” 得房率越高 反之则低 2、若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越“大” 得房率越高 反之则低 3.若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（30,18,11）越“小” 得房率越高 反之则低 注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 得房率 影响得房率的因素： 部分地区因测算规范及保温要求不同，层数、窗户做法、核心筒版本不同，结构存在差异，会导致产品得房率与方案对比有所不同。 一般产品研发部对方案核算套内面积以墙体外轮廓计算，多数区域按此方式计算，得房率约为86%。 项目核算套内面积以墙体中心线以内计算，墙体中心线以外将算入公摊，得房率仅约82% 案例 VS 以YJ140(11层）为例 A套内建筑面积90平 B套内建筑面积110平 公摊面积40平 求 A、B两套单位 公摊面积？ 建筑面积？ 得房率？ A套公摊面积：18 建筑面积：108 得房率：83.3% B套公摊面积：22 建筑面积：132 得房率：83.3% 思考题二 住宅 宿舍 酒店 居住建筑分类 洋房 联排别墅 叠拼别墅 独立别墅 公寓 宿舍 住宅产品延伸 双拼别墅 坡地别墅 低 层 1—3层 多 层 4—6层 中高层 7—9层 高 层 10—30层 按层数分类 居住建筑分类 7— 11 小高层 12—18 中高层 19—30 高 层 我们内部习惯 一部步行楼梯 6层（1-6层不需要电梯） 常见楼层数 内部资料 严禁外传 │ * 内部资料 严