房地产行业项投资风控指引1.docxVIP

PAGE / NUMPAGES 封 面 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 房地产行业工程投资风控指引 房地产细分行业包括商品房开发、城市土地开发、保障性住房开发、房地产租售等。《贵州产业投资基金经管有限公司经管制度汇编（修订试行）》提出要“审慎选择房地产行业”。 一、房地产开发 （一）、标的企业情况 1、主体资格 （1）国有企业 标的企业或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家）；标的企业或其控股股东为国有企业的，须严格按照2010年下发的新国十条要求“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”关注其资格的合法性。文档来自于网络搜索 （2）外商投资企业 需要关注标的企业注册与投资总额的关系。外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限： = 1 \* GB3 ①注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的10/7； = 2 \* GB3 ②注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍； = 3 \* GB3 ③注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍； = 4 \* GB3 ④注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。文档来自于网络搜索 外国投资者进行资产并购时，如果资产并购完成后所设立的企业是中外合资经营企业，依据《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的 暂行规定》，投资总额与注册资本的比例应符合： = 1 \* GB3 ①中外合资经营企业的投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，注册资本至少应占投资总额的7/10； = 2 \* GB3 ②中外合资经营企业的投资总额在300万美元以上至1 000万美元（含1 000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元； = 3 \* GB3 ③中外合资经营企业的投资总额在1 000万美元以上至3 000万美元（含3 000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的2/5，其中投资总额在1 250万美元以下的，注册资本不得低于500万美元； = 4 \* GB3 ④中外合资经营企业的投资总额在3 000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，其中投资总额在3 600万美元以下的，注册资本不得低于1 200万美元。文档来自于网络搜索 （3）开发资质 标的企业已取得的开发资质与工程开发面积（累计）是否相适应，对超出的，须要求工程投资前取得相应等级的资质，以确保标的企业开发资格的合法性。文档来自于网络搜索 2、经营业绩 标的企业自成立来的开发业绩，包括开发楼盘、累计开发面积、销售情况、在建工程及土地储备等情况。 3、财务状况 新成立的工程公司财务状况简单；对既有企业重点关注资产构成是否合理、重点科目明细构成、分析主要财务指标与行业平均值比对，综合分析其资金流及现金链情况；关联交易及关联企业占款现象。文档来自于网络搜索 目前，对于部分资产负债率偏高的企业，要重点分析较高的原因。对因预售款未结转至销售收入，导致预收账款额度大等原因造成的资产负债率偏高的，可考虑销售收入结转的实际资产负债率。文档来自于网络搜索 4、股东及关联企业 鉴于标的企业多隶属于某一集团，对股东的分析，除关注直接控股股东外，应重点分析实际控制人（最终控制人）的总体实力，关注其他关联企业融资及还款情况。他行授信、用信情况、信用记录等。文档来自于网络搜索 （二）、工程情况 对工程的审查，内容包括建设内容、行业信贷政策、合法性手续、总投资及资金筹措以及财务效益等方面。 1、工程区位 除文字描述外，建议提供一份工程区位图作为附件，便于直观判断工程是否具有区位优势。 2、建设内容 报告中须明确资金用途，涉及的业态（普通住宅、高档住宅、商业、写字楼以及综合性物业等），计算各业态占总建筑面积的比例，为后续分析中资本金比例做好基础；毛坯还是精装修，以判断总投资的合理性。文档来自于网络搜索 重点关注贵阳市内土地取得成本较低、抗风险能力较强、销售前景看好的住房工程；择优关注省内其他地州市内价格合理的普通住房工程，