人051-冯纪萍(对北京中关村写字楼发展趋势的探讨).doc

PAGE PAGE 1 论 文 提 要 目前我国正处于写字楼快速发展时期,写字楼的现状可以用四句话概括“起步晚、发展快、问题多、前景广”，随着国家对房地产金融政策的不断完善，在写字楼快速发展的同时，写字楼的竞争会越来越激烈的，在激烈的竞争之后，写字楼项目将呈现两极化的趋势，一些好的写字楼会成为商家争枪的“蛋糕”。 本文拟从中关村写字楼呈现的新情况、CBD对中关村周边写字楼发展的影响及中关村写字楼前景预测等三个方面对中关村写字楼的经营和购买带来了新的影响进行分析、探讨，并通过分析、探讨，以期指导实践，使我们在今后的经营活动中把握有利商机。 一、中关村写字楼呈现的新情况 （一）从以销售为主向以持有物业为主转变 （二）市场竞争加剧 （三）写字楼开发向多元化方向发展 （四）写字楼成为境外投资的新宠 二、CBD对中关村周边写字楼发展的影响 (一)CBD地区目前的基本情况 （二）CBD空置面积的基本情况 （三）CBD与中关村写字楼价格比较 （四）中关村写字楼目前的情况 三、中关村写字楼前景预测 （一）租售价格平稳，投资商将进入 （二）区域内品质良好将受到租户青睐 （三）在价格投资比上呈现出优势 （四）投资写字楼应注意的问题 对北京中关村写字楼发展趋势的探讨 中关村写字楼呈现的新情况 目前我国正处于写字楼快速发展时期,写字楼的现状可以用四句话概括“起步晚、发展快、问题多、前景广”，随着国家对房地产金融政策的不断完善，在写字楼快速发展的同时，写字楼的竞争会越来越激烈的，在激烈的竞争之后，写字楼项目将呈现两极化的趋势，一些好的写字楼会成为商家争枪的“蛋糕”。 2006年我国房地产市场在政策层面上主要是“平稳”和“细化”，近年来，受政府政策支持，中关村西区，写字楼建成中关村的发展新势力。被定位高科技商务办公区的西区，写字楼供应量巨大，在相互竞争的影响下，产品的性价比得到了有力的提升。尽管压力无所不在，但中关村数码商圈内的写字楼已进入了相对成熟的发展时期，客户购买理性，同类产品的竞争性强。商住市场正在衰退，而作为商住升级版的写字公寓势头强劲写字楼售价虽有所提升但空间有限。而且，在很长一段时期内，写字楼租金水平都保持较为稳定的水平，并且不会出现大幅度下跌的情况。目前，中关村的写字楼市场呈现出4种新的情况。 从以销售为主向以持有物业为主转变 中关村写字楼市场由前几年的以销售为主逐渐向以持有性物业为主转变，这一特点的变化主要受以下几个方面因素的影响。 第一，国家宏观政策的影响。土地资源变得越来越稀缺，一些有远见的开发商在自身经济实力允许的情况下不再为了尽快回笼资金，一改写字楼以销售为主变为以持有性物业为主。持有性物业是未来写字楼市场向良性发展的必然趋势，而这样的发展趋势才是市场成熟的表现。持有性物业不仅能为开发商带来长期的收益回报，而且还能够保证物业产权的统一性，便于管理、便于经营。 　　第二，以持有性物业为主的写字楼开发模式也是开发商考虑企业自身能否长久发展的一大重要原因使然。随着开发商拿地压力的加大，迫于压力，开发商也开始调整思路，往“经营”的路上走。 　　第三，市场竞争的压力。中关村的写字楼市场已经由前几年的卖方市场转变为买方市场。如今，中关村的写字楼市场主要是以现盘销售和租赁为主，写字楼市场已经由几年前的卖方市场转变为买方市场，写字楼的消费者有了更多选择的余地，往往可以货比三家，写字楼市场竞争的加急致使开发商压力加大，市场的压力使开发商不得不转变走长期持有的经营模式。　　 第四，国际大环境的影响。就北京市场而言，一些在市场上有影响力的写字楼物业走的都是持有性物业的经营模式，比如国际贸易中心、嘉里中心、华润大厦等等，这些写字楼项目把客户锁定为国际市场，况且其经营良好，这也在一定程度上激励了其他物业特别是中关村写字楼按物业走持有性物业的决心。 （二）市场竞争加剧 　　 中关村写字楼市场短期内供大于求，市场竞争将出现加剧情况。据统计，截止到2005年年底，北京的写字楼市场供应量在400万平方米左右，预计到2008年，北京的写字楼总体供应量将达到600—700万平方米，在写字楼项目集中的CBD，就有华贸中心、金地中心、北京银泰中心、国贸三期、京奥大厦、东方梅地亚、财源国际等项目会集中在同一时期上市。然而，由于需求是稳定的，而供应的集中放量难免导致市场短期内供大于求，市场竞争将加急明显。统计资料显示：北京市写字楼的空置率平均是17.7%，而中关村的写字楼空置率则为30%，按照正常情况，写字楼市场的空置率在20%以下才说明市场是良性的，如果空置率大于20%，就表明市场存在一定风险，这是市场发展不正常的表现。CBD与金融街区域，今年下半年和2008年前将有占60%左右的新供应量集中上市，将加剧市场竞争。 （三）写字楼开发向多元化方向发展