房屋本体和共用设施维护管理办法.docxVIP

成都世豪新瑞物业服务有限公司管理体系 编号 SHXR-TX-GC-005 名称 房屋本体及共用设施维护管理办法 版本 A/0 共页 编制 龚毅 更改 审核 庞仕敏 批准 殷秋萍 生效期 2015年1月1日 PAGE2 / NUMPAGES8 房屋本体及共用设施维护管理办法 编制 龚毅 日期 2014-12-25 审核 庞仕敏 日期 2014-12-25 批准 殷秋萍 日期 2014-12-25 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 签发人 1、目的 规范各物业服务中心房屋本体及共用设施的维护管理，明确工作要求和标准，规范统一操作流程，通过对房屋本体的巡查、发现、报告及跟踪修缮，保障房屋的正常使用和安全，延长使用寿命。 2、适用 成都世豪新瑞物业服务有限公司各项目（含案场）工程部。 3、职责 3.1公司总经理统筹指导，负责管理制度的审核、审批。 3.2业务管理中心负责管理体系的建立、修改、报批。 3.3各项目经理、工程部主管负责配合相关管理制度编写和执行。 4、方法和过程控制 4.1程序重点 房屋修缮：是指为了修复和保持由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏而采取的各种养护维修活动。房屋修缮主要对房屋本体即房屋共用部分或具有共用性质部分进行局部或全部的更新、修复。 房屋的本体包括：房屋的承重结构部位（基础、屋面、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面等。 4.2共用设施包括 房屋共用设施：护栏、围墙、景观构筑物、标识、沟渠、池、井、盖、道路、路桩、外墙各种外露管道； 室内共用设施：消防通道、公共通道、楼梯扶手、防火门、电梯厅、大堂； 车场共用设施：倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）； 其他共用设施：煤气管道系统、配套公用健身器材、配套公用健身娱乐设施； 4.3房屋修缮的分类： 修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。 小修：保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指：补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等，小修工程主要适用于： 屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等。 钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。 修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。 拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 抽换个别木梁，修补木楼梯等。 水卫、电器等设备的故障排除及零部件的修换等。 下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 房屋检查发现的危险构件的临时加固、修缮等。 中修：房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。 大修：主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。 翻修：指拆除重建。 综合维修：指大中小维修工程一次性应修尽修的综合性工程。 4.4巡视要求 巡视项目、周期、要点及质量标准 序号 项目 名称 周期 巡视维护要点 质量标准 1 基础及承重结构（柱、梁、板、墙） 每日 1．检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。 2．发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业服务考评标准要求对建筑物进行维护。 1．基础沉降在国标允许范围之内。 2．承重结构无大的损伤及变形。 每年 1．检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。 2．检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。 2 屋面、平台 每日 1．检查屋面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。 2．检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。 1．无大面积积水现象。 2．无渗、漏水现象。 3．无起鼓、空洞现象。 每年 1．伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。 2．对地面裂缝，，必须请专业维修补漏施工队进行处理。 3 楼地面及楼梯 每日 1．检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。 2．检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。 3．检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。 4．检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。 1．瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。 2．大理石无污渍、划痕，光洁、平整。 每月 1．对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。 每年 1．对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。 2．更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。 4 内墙面 每日 1．检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。 2．检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。 3．检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。 1．瓷片无脱落、污渍。 2．墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。 半年 1．对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。 2．对松动脱落的大理石重新装贴。 5 外墙面 每日 1．检查外墙面