城市房屋拆迁补偿研究.docx

华中科技大学硕士学位论文 资料。对于拆迁来说，并不总是能够满足这些前提条件的，在缺乏充足的交易实例 情况下，市场比较法就会失灵。再者，对于我国拆迁是否具有市场性，这个问题也 值得考究，如果拆迁并不是市场行为，则市场比较法最基本的前提条件都不能满足， 那就需要重新审视市场比较法评估拆迁房屋价格的合理性了[1]。总之，虽然导致拆迁 矛盾的原因是多方面的，但补偿价完全按照市场评估价来确定是不合理的。如果能 够将现有的补偿体系进行一定的改进，或尽量采用多元化的补偿方法，力求科学合 理地测算出被拆迁房屋的补偿价格，对工程项目的三大控制是大有好处的，更重要 的是，它将会是消除引发拆迁社会矛盾根源的途径之一。 1.2 国内外拆迁政策及补偿现状 1.2.1 英国的拆迁政策及补偿现状 英国的土地产权制度建立在私有制的基础上。主要包括两个层次：土地所有权和土地保有权。英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有：英王将土地分给功臣和国民。他们拥有的是土地保有权。法律中，这些土地保有权的拥有者成为土地持有人或租借人。土地持有人所有的土地权利的总和，叫做地产权。地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权和终审地产权。自由保有权由保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定。在他人土地上居住或使用 12 年， 土地视为使用者保有。另一种是租用保有地产权，也称为租业权，它是有一定期限 的地产权，大部分依协议确定土地权利和内容，而且在租赁期内，确定的土地权利 和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限 的地产权和定期地产权[2]。 为了实施土地开发权国有化而进行国家强制购买时，政府必须向丧失开发权的 土地所有者支付补偿金。英国土地征用补偿以买家和卖家的意向价格为基础，实行 等价补偿的原则，如对建筑物有损坏，以恢复原状为原则进行补偿。 在英国土地征用补偿的范围包括：(1)土地（包括建筑物）的补偿；(2)租赁权损 失补偿——契约未到期被征用而引起的损失；(3)迁移费，经营损失等额外补偿；(4) 2 华中科技大学硕士学位论文 其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等)[3]。 英国土地征用补偿价格以被征用土地的所有者在公开市场上能得到的售价为计 算标准。计算补偿价格的时间定为征用者进入土地(在取得土地权利的实际占有)的日 期。同时，英国政府综合考虑了其他因素。其中最重要的一点是，因所征用的土地 一旦投入使用而导致当事人所拥有的其他土地的增值。就是说，因为所征用的土地 用于开发而使周围地段升值，政府会向周围受益地段的所有者征收一笔特别税，称 为改善金[4]。 例如，开发商获得一块地进行商业开发，修建了一座商场，为当地带来了商业 价值，从而使当地的土地发生了增值，那么原先周围的土地所有者就会得到一笔额 外的潜在收益。因此，社会应该向土地被进行商业开发的所有者支付补偿金，而向 因此而得益的土地所有者支付一定的改善金，以示公正。因此，英国所有的房地产 所有者都需支付一种定期的改善税。地方当局定期对纯地产（不包括建筑）进行估 价。如果地产增值，则按增值的 75%征收。 1.2.2 美国的拆迁补偿制度及评估现状 美国实施城市房屋拆迁的法律依据是《重要空间法》，因公共利益的需要，依法 对私人财产实施强制征收。强制征收是政府无须财产所有人同意而获取私人财产的 权利。因公共利益的需要，政府可以使用其强制征收权，所有人无法阻止此征收， 但是可以获得财产补偿。在美国，根据联邦宪法第五条修正案，征收须具备三个要 件：正当的法律程序、公平补偿、公共使用。 正当的法律程序： (1)预先通告。(2)政府方对拟征收财产进行评估。(3)向被征收方送交评估报告并 提出补偿金的初次要约：被征方可以提出反要约。(4)召开公开的听证会，说明征收 行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法 挑战，迫使政府放弃征收行为。(5)如果政府和被征收方在补偿金额上无法达成协议， 通常由政府方将案件送交法院处理。(6)法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提 出评估报告并在法庭当庭交换。(7)双方最后一次进行补偿金的平等协商，为和解争 3 华中科技大学硕士学位论文 取最后的努力。(8)如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定 合理的补偿价金额。(9)判决生效后，政府在 30 天内支付补偿价金并取得被征收的财 产[5]。 图1-1 美国征地法律程序 公平补偿主要体现在三个方面：(1)主体的公平：即有权得到补偿的不仅包括财 产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。(2)客体的公平， 即取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房 地产有关的无形资产。(3)估价的公平，这是