第5章-房地产评估.pptVIP

* * 建筑名称 结构类型 建造 年份 层数 建筑面积 部分 序号 项目 评分 评分依据 结 构 部 分 1 地基基础 2 承重构件 3 非承重墙 4 屋面 5 楼地面 6 （1+2+3+4+5）×G 装 修 部 分 7 门窗 8 外装修 9 内装修 10 顶棚 11 细木装修 12 （7+8+9+10+11）×S 设 备 部 分 13 水卫 14 电气照明 15 暖气 16 （13+14+15）×B 总计（6+12+16） 成新率 房屋建筑物成新率评定表 * * 房屋建筑物成新率评定表 建筑 名称 办公楼 结构 类型 砖混 建造 年份 2004年 层数 4层 建筑 面积 500平方米 分部 序号 项目 评分 评分依据 结 构 部 分 1 地基基础 24 完好，无任何下沉，有足够承载力 2 承重构件 24 墙体、楼板、屋面板、梁等完好 3 非承重墙 14 平直完好，无倾斜 4 屋面 19 完好平整，不渗漏 5 楼地面 14 整体面层平整牢固，无裂缝、起砂 6 （1+2+3+4+5）×G（0.75） 71.25 装 修 部 分 7 门窗 24 开关灵活、完整无损 8 外装饰 19 完整、牢固、无裂缝、空鼓 9 内装饰 19 完整、无破损 10 顶棚 18 完整、无破损 11 细木装修 13 完整牢固、油漆完好 12 （7+8+9+10+11）× S（0.12） 11.16 设 备 部 分 13 水卫 38 上下水通畅、器具齐全、无锈蚀 14 电气照明 23 线路装置完好、牢固、绝缘 15 暖气 33 设备管道完好，使用正常 16 （13+14+15） ×B（0.13） 12.22 总计（6+12+16） 94.63 成新率 94.63% 四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 （一）房地产功能性贬值的估测 建筑工艺改进 技术革新 建筑设计理念更新 与科技进步有关 房地产功能性贬值产生的原因 四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 （一）房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值产生的表现 建筑物的内外布局落后 建筑物的建筑风格落后 建筑物装修和设备陈旧落后 建筑物不能满足现实生产、经营或居住的需要，使其价值降低。 房地产功能性贬值可采取以下思路估测： 1.修复费用法。修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。 2.市价比较法。将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。 3.综合分析法。与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。 （二）房地产经济性贬值的估测 房地产的经济性贬值，是指由于宏观经济环境、市场竞争、政府有关房地产制度及政策、税收政策、交通管制、自然环境、人口因素、人们的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利用率下降，收益损失，导致其价值降低。 房地产经济性贬值可采取以下思路估测： 1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。 2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。 五、成本途径评估案例 P131-135【例5-14】【例5-15】 成本法补充案例――＊＊办公楼 办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1．综合造价 办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表： 依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表： 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为： 602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米) 综合造价=557.8×551.88= 307,838.6