世联深圳-绿景-新美域-定价策略说明.ppt

整体层差体系—— 1290 1520 内圈 1680 2070 1970 外圈 A栋特殊跳差处理 02/03 9层起越过花园一期遮挡，增加200跳差 08客厅正对园林，内景观优势明显，4~14采用内圈跳差，15~29采用 外圈跳差 D栋05与E05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外增加100。 ◎特殊制定说明 3。价目表形成（附件） 4。实价表分析垂直差值 ◎价格分析 A栋 B2栋 B1栋 5000~5999 6000~6999 7000~7999 C栋 E栋 D栋 5000~5999 6000~6999 7000~7999 8000~ ◎垂直差值变化 6~8层内外景观差异最大，内外圈差值最高 A栋整体平面差值—— 25层以上内外圈景观无较大差异，差值最小 9~24高层景观跳差加大，内外圈值逐渐减小 4层为标准层差值，起价较低，选房促销 C栋 ＞ D栋 ＞ E栋 ＞ B栋 ＞ A栋 各栋均价排序 * * 绿景·新美域价格制定说明 区分打分体系。 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理； 树立标杆。 景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充当本项目和区域内的价格标杆； 增大极差。 适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性的增加差值； 打破均衡。 设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后，价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售； ◎制定策略 汇报总纲： 定价策略 定价标准说明 基准价/平面差／垂直差制定 价格表形成 特殊跳差说明 酒店 .项目户型分布 金地工业区 红树湾 高尔夫 福 强 路 新 洲 三 街 山景 绿景花园一期 .项目周边环境 楼体 低 层 中 层 高 层 景观优势弱 .高层价值曲线—— 远景 园景 定价思路： 一、A-B 与 C-D-E分别打分； 二、园景户型与远景户型分别打分； 三、内、外采用不同层差； 四、特殊户型跳差处理； 1。权重极差制定 权重/极差制定 分项 景观 朝向 采光 噪音 户型 面积 通风 权重 20% 10% 5% 30% 15% 15% 5% 分项 景观 朝向 采光 噪音 户型 面积 通风 权重 35% 30% 10% 5% 5% 5% 10% A/B栋（1000） C/D/E栋（1500） 因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例 产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同 东南 ＞南 ＞ 东 ＞ 西南 ＞ 东北 ＞ 北 ＞ 西北 ＞ 西 1、朝向 4.5 5.0 2.0 3.0 2.5 3.5 1.5 分项打分 2、景观 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。 景观分值参考 :观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。 园林景观 部分园林景观 少量园林景观 无园景无遮挡 少量园景部分遮挡 无园景有遮挡 5.0 最佳园林景观 4.5 4.0 3.5 3.0 2.0-2.5 1.5 ＞ ＞ ＞ ＞ ＞ 分项打分 3、噪音 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素： 噪音分值参考 : 道路噪音+噪音辐射度+其他噪音影响 临主路（福强/三街） 不临主路 受主路辐射 远离主路 2.0 2.5-3.0 受主路少量辐射 3.5 4.0 4.5 * 主路为车辆主要途径道路 ＞ ＞ ＞ ＞ 分项打分 4、通风 深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否通透和被遮挡。 东南＞南＞东＞西南＞东北＞北＞西北＞西 分项打分 5、采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入 遮光度： 采光分值参考 :采光面+ 遮光度 分项打分 6、户型 本项目的户型具有整体均好性，因此，实用性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。 A ~ B栋 C ~ E栋 均好户型 3.0 均好户型 3.5 送凸窗户型 3.5 带转角凸窗 4.0 带转角凸窗/工人房 4.0 带转角圆弧凸窗/工人房 4.5 分项打分 7、面积 本项目面积打分原则：以市场上的主力面积为基数，并根据本项目面积比例，依照与主力面积差距的大小增减