万科天空之城营销策略.pptx

2017.1目录项目现状市场及客户核心命题现场节点及展示提升产品升级销售目标及推售节点推广策略费用铺排及经营指标三期光之丘 10万方住宅5.5万方可售办公住宅、商业、办公项目简介大虹桥地铁上盖总体量60万方【城市共同体】，复合住宅、商业、办公、SOHO、学校多功能业态。开发总周期5年，地铁、项目交叉施工。交付时间：20年12月/19年9月/21年3月设计进度：住宅：概念方案中SOHIO：需重新定位商业：立面方案中 新单位介入二期云之谷 11万方住宅住宅：89㎡,107㎡，127㎡，154㎡整体规划总占地面积25万㎡总建筑面积60万㎡住宅24万㎡商业10万㎡办公9万㎡幼儿园0.6万㎡交付时间：19年12月一次交付设计进度：建筑在出施工图 景观概念方案已确认工程进度：A地块已打桩 两层地库 5月初正负零合约进度：总包已定标 PC单位招标中至2020年建成60万㎡城市共同体2017.2 一期开盘2017.11 二期首次开盘2017.12.30 地铁17号线试运行一期海之洲 3.5万方住宅住宅：89㎡,99㎡，120㎡2018.6 一期交付2019.12 二期交付交付时间：18年6月交付设计进度：已完成工程进度：已封顶合约进度：装修总包招标中景观已定标，年后进场2020.12 商业广场开业让我们尝试用发展的眼光 再次梳理项目的核心价值空间+时间大虹桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受。从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局，判断价值点的发展趋势和路径实现方式。核心卖点路径实现方式2016年 本案价值点2017年 发展趋势大虹桥TOD城市共同体商业综合体国际教育、医疗资源增强 可针对性发力保持 需要着重加强减弱 需要着重加强增强 可针对性发力保持 可针对性发力大虹桥的生活场体验全新一代室内精装体系TOD特有的产品特点新示范区 新产品体系减弱 需要加强增强 可针对性发力减弱 需要着重加强全新的产品体系构建地铁17号线在建万科品牌（城市配套服务商 擅长造城）大城气质没有竞品增强 可针对性发力保持 需要加强保持 需要加强减弱 需要着重加强未来生活的现场感受房源分布一期住宅以小高层为主，8-13层。6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。面积段数量盘点套数面积（㎡）面积比例8956498413.91%992001980055.27%120921104030.82%合计3483582499㎡89㎡120㎡二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房），资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡的大面积段户型。2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）。房源分布12#89㎡84套13#127㎡64套14#89㎡100套11#89㎡100套面积段数量盘点套数面积（㎡）面积比例894524022836.85%1071882011618.42%1271882387621.87%1541562496022.86%合计984109180首次开盘89100890029.76%10760642017.86%1271241574836.948%合计3363933889㎡10#154㎡52套107㎡8#89㎡72套7#89㎡96套1#107㎡60套9#154㎡52套127㎡2#127㎡60套3#154㎡52套154㎡保障房4#127㎡64套5#107㎡64套6#107㎡64套货量盘点2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿，二期云之谷住宅可售货值约28亿全年可售货值：51亿1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元（均价：6.5万）2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元（均价：7.2万）项目期数产品类别面积段资源盘点套数面积（㎡）金额（万元）一期海之洲住宅89564984323969920019800128700120921104071760一期合计34835824232856二期云之谷住宅891008900640801076064204622412712415748113385.615452832059904二期合计33639388283593.6目录项目现状市场及客户核心命题现场节点及展示提升产品升级销售目标及推售节点推广策略费用铺排及经营指标宏观市场走势——17年市场走势预判17年整体市场看低，上半年持续胶着，下半年不排除价格泡沫挤出的可能性，市场重回买方市场，竞争趋于激烈下跌期胶着期滞涨期调整期17年底17年6月16年底17年3月调控显效，政策或趋于缓和政策预判调控密集出台调控政策严格执行供应较今年放量，成交趋于冷静，价格回归理性，热点板块热点区域维持较高溢价土地预判地市开始降温市场疲软